核心的な観点.
統計局は2022年4月の不動産市場の運営状況を発表した。不動産の販売面積、販売金額、投資額、新規着工面積はそれぞれ8722万平米/8134億元/1389億元/9901万平米で、前年同期比の伸び率はそれぞれ-39.0%/-46.6%/-10.1%/-44.2%、前値-17.7%/-26.2%/-2.4%/-2.2%だった。
販売価格は大幅に下落し、基本面は依然として底をついている。4月の販売平均価格は9326元/平方メートルで、前年同期比12.5%下落し、前月比0.8%上昇した。経済周期が常態化した疫病の予防とコントロールが生産消費に与える影響を受けて、4月の単月販売規模はすでに1万方以下に下落し、ここ5年の単月(1、2月を考慮しない)の最悪の販売表現を結び、現在の需要側が依然として弱いことを改めて証明した。最近、70都市を超えた購入制限ローンなどの政策は明らかに緩和され、中央銀行は住宅ローン金利の下限を下げ、業界の政策環境は明らかに改善された。重点都市の疫病が徐々に消えるにつれて、不動産の基本面は第2四半期末に初歩的に基礎を築き、経済回復に伴って徐々に上昇する見込みだと考えています。
新規着工の下落幅が拡大し、投資の2桁がマイナス成長した。新着工は引き続き下落し、すでにここ10年来の最悪レベル(一二月を考慮しない)に達しており、主な原因は以下の通りであると考えている:核心は販売が弱く、企業の在庫補充動力が不足している。次に2020年、2021年の年間土地譲渡面積はそれぞれ1.1%と15.5%下落し、2022年1-4月の累計土地譲渡面積は46.5%低下し、企業の土貯蔵不足は後続の新規着工にマイナスの影響を及ぼした。保証交付の圧力の下で、竣工も新着工に対して一定の押し出し効果がある。4月の不動産開発投資の下落幅は2桁に達し、投資の大幅な下落は政策緩和にも触媒作用がある。
住宅企業の資金面は引き続き引き締められ、販売返済が主な牽引項目となっている。資金面から見ると、4月の不動産企業の到着資金は10363億元で、前年同期比-35.5%増、前値は-23.0%で、全体の資金面はさらに引き締まっている。項目別では、中国の融資額は1312億元で、前年同期比-28.0%増、前値-29.7%増とやや改善され、信用緩和政策は徐々に下落した。需要側によると、前金と前金は3105億元で、前年同期比-53.0%、前値-37.5%、個人ローンは1668億元で、前年同期比-37.3%、前値-22.5%増加した。金融システムはシステム性リスクを防止するベースラインの下で、企業に対する支持力が増加し、現在の住宅企業の資金面の牽引項目は主に販売返金であり、需要不足は企業の資金面に影響を与える核心要素となっている。
業界の集中度は依然として低下しており、100強の住宅企業の販売は業界平均より弱い。2022年1-4月のTOP 10、TOP 10-20、TOP 20-50、TOP 50-100の住宅企業の販売金額の前年同期比増加率はそれぞれ-46.0%、-54.5%、-54.8%、-49.0%だった。1～4月のTOP 10販売集中度は22.7%に低下
投資提案と投資目標の
今月、不動産業界の各統計指標は全面的に下落し、周期的な要素と疫病の重ね合わせの影響を受けて、現在の業界の基本面は依然として基礎を築く過程にある。資金面から見ると、企業の融資環境は依然として緊張しており、さらに重要なのは前払金と住宅ローンが下落し続けていることであり、現在の業界回復の核心的な障害が需要側の弱体化であることを示している。これまでの政策は需給の両端で均衡的に力を入れてきたが、結果的には消費者の信頼を転換するのに十分ではなく、民間住宅企業の信用水準を回復するのに十分ではないため、需給の両側が弱まる圧力は依然として存在している。最近の住宅ローン金利の調整や一部の高レベル都市が購入制限ローンを徐々に開放するなどの重要な政策は、政策の力が前期の枠組みを突破することが期待されていることを示しており、復工復産が徐々に推進されるにつれて、販売は年中に曲がり角が現れる見込みだと考えています。市場の回復は一蹴することはなく、低格付けの住宅企業は依然として失血が続いている状態にあり、現段階ではエッジの住宅企業を探すのは依然として良い戦略ではなく、国有企業と高信用民間企業を主とする組み合わせを引き続き推薦し、市場の回復に伴って徐々に弾力性のある標的を配置することを提案している。私たちは業績の安定した第一線のリーダーを見て、保利不動産( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、購入)、万科A( China Vanke Co.Ltd(000002) 、購入)を推薦します。業績に弾力性のある二線トップ、推奨 Gemdale Corporation(600383) Gemdale Corporation(600383) 、購入)、龍湖グループ(00960、購入)、旭輝ホールディングスグループ(00884、購入)。同時に、急速に成長し、不動産回復の恩恵を受けている物管と商管業界をよく見て、碧桂園サービス(06098、購入)、保利不動産(06049、購入)、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、増持)、 New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) 、購入)、融創サービス(01516、購入)、星盛商業(06668、購入)をお勧めします。
リスクのヒント
売上高は予想を大幅に下回った。政策のコントロール力は予想を上回った。融資環境には不確実性がある。
