済南 Chengdu Hi-Tech Development Co.Ltd(000628) 株式会社の今回の重大資産売却及び関連取引に関する不動産業務に関する特別な自己調査報告書
済南＊ Chengdu Hi-Tech Development Co.Ltd(000628) 株式会社（以下「会社」、「＊ Jinan High-Tech Development Co.Ltd(600807) 」または「上場会社」と略称する）は、傘下の子会社CQT Holdings Pty Limitedが保有するNQM Gold 2 Pty Ltdの100%株式を＊ Shandong Yulong Gold Co.Ltd(601028) 傘下の子会社Yurain Gold Pty Ltd（以下「今回の取引」と略称する）に譲渡する予定であり、今回の取引は重大な資産再編を構成する。「一部の都市の住宅価格の過度な上昇を断固として抑製することに関する国務院の通知」（国発[201010号）、「国務院弁公庁の不動産市場のコントロール活動の継続に関する通知」（国発[201317号）、中国証券監督管理委員会が発表した「証券監督管理委員会が上場会社の再融資を調整し、買収合併再編が不動産業務の監督管理政策にかかわる」（以下「監督管理政策」と略称する）及びその他の関連法律、部門の規則と規範的な文書の規定により、会社は会社と合併範囲内の子会社（今回の重大な資産売却に関連する標的会社を含み、「会社と部下会社」と略称する）に対して2020年1月1日から2021年12月31日（以下「報告期」と略称する）までの不動産業務に遊休地、炒め地、覆い盤の販売を惜しむかどうか、住宅価格をつり上げるなどの違法違反行為は特定の自己調査を行い、本自己調査報告書を発行した。
一、自己調査範囲
国家弁公室発[201317号文、中国証券監督管理委員会が発表した「監督管理政策」などの規定に基づき、今回自己調査の範囲に組み入れられた不動産プロジェクトは、会社とその合併報告書の範囲内の不動産企業の報告期間内に中国国内で開発された完成、建設中、建設予定の不動産開発プロジェクトを含む。
自己調査によると、報告期間内に、会社と部下の会社は計6つの完成プロジェクト、6つの建設中プロジェクトがあり、上記の不動産プロジェクトの具体的な状況は以下の通りである。
序開発状プロジェクト名称開発単位土地用途
番号状態
1盛世景苑煙台市存宝不動産開発有限会社の居住用地が完成した
2盛世龍城A区済南 Chengdu Hi-Tech Development Co.Ltd(000628) 株式会社居住用地が完成
3盛世龍城B区済南 Chengdu Hi-Tech Development Co.Ltd(000628) 株式会社居住用地が完成
4盛世龍城C区済南 Chengdu Hi-Tech Development Co.Ltd(000628) 株式会社住宅用地完成
5龍奥天街広場山東永安不動産開発有限会社商業、金融業が完成
6盛世国際済南＊ Chengdu Hi-Tech Development Co.Ltd(000628) ＃＃株式会社章丘支社居住用地が完成
7青色嘉苑東営藍開置業有限会社の居住用地、商業用地が建設されている。
8済高観瀾郡イ坊済高漢谷産業発展有限会社の住宅用地、商業用地が建設されている。
その他の商業地、ビジネス
9済高上河印斉河済高産業発展有限会社は金融用地を建設している。
斉河済高都市建設有限会社
10済高斉州府普通商品住宅用地は斉河済高都市発展有限会社を建設している。
済高国際康養文化基
11斉河済高産業投資有限会社の他の商業用地の建設プロジェクト（一期）
済高天安工業の相互生産
12済高天安智谷（無錫）建設発展有限公司産業用地建設建設建設建設建設基地
二、自己検査方式
（I）遊休地、炒め地などが存在するかどうかの自己調査方式
自己調査報告期間内の自己調査範囲内の関連不動産企業が報告期間内に遊休地、炒め地などが存在するかどうかを調べるために採用された自己調査方式には、以下のものが含まれるが、これらに限定されない。
1.会社及び部下の企業不動産プロジェクトの開発過程で取得した土地譲渡契約、土地使用証明書などの権利証明書類資料を調べる；
2.会社と部下の会社の不動産プロジェクトの開発過程で取得した建設用地計画許可証、建設工事計画許可証、建設工事施工許可証などの建設に関する文書資料を調べるが、これに限らない。
3.会社と部下の会社の不動産プロジェクトがまだ着工していない建設計画/建設保留プロジェクトが投資要求と実際の開発進度要求に達していないか、または契約で約束された着工開発日の1年以上を超えているかどうかを調べる。
4.中華人民共和国自然資源部ウェブサイト（http://www.mnr.gov.cn./）、山東省自然資源庁（http://dnr.shandong.gov.cn./）、済南市自然資源と計画局（http://nrp.jinan.gov.cn./)、信用中国サイト（https://www.creditchina.gov.cn./)などを参照し、関係主管部門が公開した土地違法違反状況に関する行政処罰情報を参照してください。
（II）押盤惜売、住宅価格のつり上げなどの状況に関する自己調査方式
報告期間内の自己調査範囲内の関連不動産企業が報告期間内に販売を惜しんだり、住宅価格をつり上げたりする状況があるかどうかを調べるために採用された自己調査方式には、以下のものが含まれているが、これらに限定されない。
1.会社と部下会社が不動産プロジェクトの開発過程で取得した「分譲住宅前売り許可証」などのプロジェクトの前売り、販売に関する書類資料を調べる。
2.報告期間内の自己検査範囲内の不動産開発プロジェクトの分譲住宅の前売り/販売契約を抽出検査し、虚偽の分譲住宅売買契約を締結して住宅価格をつり上げる状況があるかどうかを分析する。
3.中華人民共和国住宅と都市農村建設部のウェブサイト（https://www.mohurd.gov.cn./）、山東省住宅と都市と農村建設庁（http://zjt.shandong.gov.cn./）、済南市住宅と都市農村建設局（http://jncc.jinan.gov.cn./）などのウェブサイトの商品不動産販売違法事件に関する公示情報を検索し、今回の自己調査範囲内の関連不動産企業が報告期間内に販売を惜しんだり、住宅価格をつり上げたりする違法違反行為で住宅と建設管理関連部門の行政処罰を受けたり、（立件）調査されたりしている状況があるかどうかをネットで検索した。
三、自己調査の根拠と自己調査の意見
（I）土地遊休の有無に関する自己調査
1.土地遊休認定に関する法律規定
「中華人民共和国都市不動産管理法」（「不動産管理法」と略称する）第26条は、譲渡方式で土地使用権を取得して不動産開発を行う場合、土地使用権譲渡契約に約束された土地用途、着工開発期限に従って土地を開発しなければならないと規定している。譲渡契約に約束された着工開発期日を超えて1年以内に着工していない場合、土地使用権譲渡金の20%以下に相当する土地遊休費を徴収することができる。満2年以内に開発に着工していない場合は、無償で土地使用権を回収することができる。しかし、不可抗力または政府、政府関係部門の行為または開発着工に必要な前期作業により着工開発が遅延した場合を除く。
「遊休土地処分方法」の第2条の規定によると、遊休土地とは、国有建設用地の使用権者が国有建設用地の使用権の有償使用契約を超えたり、決定書の約束、規定された着工開発日が満1年で開発に着工していない国有建設用地を指す。すでに開発に着手したが、開発建設用地の麺積が着工すべき開発建設用地の総麺積の3分の1未満を占めているか、投資額が総投資額の25%未満を占めている。開発建設を中止して1年になる国有建設用地は、遊休地と認定することもできる。
「遊休地処分方法」第8条の規定によると、「以下の状況の一つがあり、政府、政府の関係部門に属する行為が着工開発の遅延をもたらした場合、国有建設用地使用権者は市、県の国土資源主管部門に土地遊休の原因説明資料を提供し、審査を経て事実である場合、本弁法第12条と第13条の規定に基づいて処理しなければならない。（I）国有建設用地使用権の有償使用契約または割当決定書の約束、規定の期限、条件によって土地を国有建設用地使用権者に渡していないため、プロジェクトが着工開発条件を備えていない場合。（II）土地利用の全体計画、都市と農村計画が法によって改正されたため、国有建設用地使用権者が国有建設用地使用権の有償使用契約または割当決定書の約束、規定された用途、計画と建設条件によって開発できないようになった場合。（III）国が関連政策を打ち出したため、約束、規定された計画と建設条件を修正する必要がある場合。（IV）土地上の関連大衆の陳情事項の処理などで開発に着手できない場合。（i）軍事規製、文化財保護などで開発に着手できない場合。（Ⅵ）政府、政府関係部門のその他の行為。自然災害などの不可抗力により土地が遊休している場合は、前項の規定に従って処理する。」
「遊休地処分方法」第14条の規定によると、「本弁法第8条の規定状況を除いて、遊休地は以下の方式によって処理する：（I）着工開発から1年未満の場合、市、県の国土資源主管部門が本級人民政府の許可を得た後、国有建設用地使用権者に『土地遊休費徴収決定書』を下達し、土地の譲渡または価格の20%によって土地遊休費を徴収する。土地遊休費は生産コストに入れてはならない。（II）着工開発から2年未満の場合、市、県の国土資源主管部門は「中華人民共和国国土地管理法」第37条と「中華人民共和国都市不動産管理法」第26条の規定に基づき、承認権のある人民政府の承認を得た後、国有建設用地使用権者に「国有建設用地使用権の回収決定書」を下達し、国有建設用地使用権を無償で回収する。遊休地に抵当権がある場合は、同時に関連する土地抵当権者をCCする。」
「遊休土地弁法」第22条第2項の規定によると、「特殊な状況のため、着工開発日を約束、規定していない、または約束、規定が明確でない場合は、実際に土地を交付した日から1年を着工とする。
国弁[2008]3号文第（Ⅵ）条は、「遊休土地の処分政策を厳格に実行する。土地は2年間遊休し、法によって無償で回収すべきである場合、断固として無償で回収し、使用を再手配する。法定回収条件に合致しない場合も、用途を変え、等価交換し、臨時使用を手配し、政府備蓄に組み入れるなどの方法を採用し、適時に処理し、十分に利用しなければならない。土地は1年未満遊休し、2年未満の場合は、土地の代金の20%を譲渡したり割り当てたりして土地遊休費を徴収する」。
「国務院の一部都市の住宅価格の過度な上昇を断固として抑製することに関する通知」（国発[201010号）第（i）条は、「不動産開発企業の土地購入と融資に対する監督管理を強化する。国土資源部門は特定項目の整備と整理に力を入れ、法律に厳格に基づいて土地の遊休と炒め行為を調査・処分しなければならない」と規定している。「土地の遊休や炒め物行為が存在する不動産開発企業に対して、商業銀行は新開発プロジェクトのローンを発行してはならず、証券監督部門は上場、再融資、重大な資産再編の許可を一時停止した」。
「監督管理政策」では、「土地の遊休などの問題認定の有無については、国土資源部門が公表した行政処罰情報を基準とする」、「土地の遊休などの違法違反行為の認定については、原則として国土資源管理部門が公表した行政処罰情報を基準とする」と規定されている。
2.自己調査の意見
上記の自己調査に基づいて、会社及び部下の会社の報告期間内に不動産プロジェクトの開発過程に上記の法律規定における遊休土地に関する状況は存在しないと考えられ、「遊休土地認定書」「土地遊休費徴収決定書」などの計画と自然資源部門から土地遊休費を徴収すべきと認定されたり、無償で土地使用権を回収されたりする遊休土地と認定されたりした場合もないと考えられている。遊休地のために計画され、自然資源管理部門に処罰されたり、調査されたりしている場合はありません。
（II）炒め地が存在するかどうかの自己調査
1.炒め地に関する法律規定
「不動産管理法」第39条の規定によると、「譲渡方式で土地使用権を取得した場合、不動産を譲渡する際には、次の条件に合緻しなければならない。…（II）譲渡契約の約束に従って投資開発を行い、住宅建設工事に属する場合、開発投資総額の100%を完成しなければならない。
