業界の評価
今週の不動産不動産セクター指数の反発力は弱い。今週の申万A株の不動産プレートの上昇幅は+0.6%で、各プレートの中で26位だった。WIND港株の不動産プレートの上昇幅は+3.5%で、各プレートの中で14位だった。今週の恒生物業サービスと管理指数の上昇幅は+3%で、恒生中国企業指数の上昇幅は+4.6%で、上海深300指数の上昇幅は+2.2%だった。不動産指数の恒生中国企業指数と上海深300に対する相対収益はそれぞれ-1.6%と+0.8%だった。
重点都市の集中土拍がなく、土拍市場は低温が続いている。今週、全国300都市の宅地成約建面は348万㎡、一週の環状比-57%、一週の前年同期比-86%、平均割増率は4%だった。2022年初めから現在まで、全国300城の累計宅地は14968万㎡で、累計は前年同期比-56%だった。年初から現在まで、不動産、緑城中国、華潤置地、中海不動産、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) の権益取得額は業界のトップ5に位置している。
緩和政策が持続的に登場し、販売回復にはまだ時間がかかる。2022年3月以来、一線都市を除いて、全国の大部分の都市はすべて緩和政策が出てビル市を安定させ、今週市場の基本麺が比較的に良い杭州、成都などの新しい一線都市も緩和製限政策が出たが、市場の情緒、政策の着地時間と疫病の影響で、市場の販売は依然として低迷している。2022年1-4月、全国の分譲住宅の販売金額は前年同期比29.5%下落し、4月単月は前年同期比46.6%下落した。高週波データを見ると、今週（5月14日-5月20日）、40都市の新築分譲住宅の成約は合計389万平方メートルで、週環比-8%、週同-45%、月累計は同-49%、年度累計は同-41%だった。17都市の中古住宅の成約は合計140万平方メートルで、週環比-13%、週同-34%、月間累計は同-24%、年度累計は同-35%で、市場販売の回復にはまだ時間がかかる。
最初の住宅ローン金利の下限引き下げは5年間のLPR引き下げを重ね、住宅ローン金利の低下が続いている。5月15日に中央銀行と銀保監会が最初の住宅ローン金利の下限（-20 BP）を引き下げたのに続き、5月20日に中央銀行は5年間のLPRを15 BPから4.45%に引き下げ、LPRメカニズムを実施して以来最大の単回下落幅を記録し、市場の予想をはるかに上回った。トップダウンの金利調整も各地方の住宅ローン金利の下落を牽引し、5月の貝殻百城の第1セット、2セットの住宅ローン金利はそれぞれ4.91%と5.32%で、2021年10月の最高点よりそれぞれ81 BPと66 BP下がった。歴史的な住宅ローン金利レベルについては、現在の住宅ローン金利レベルにはまだ一定の低下余地があると考えています。
5つの民間企業が信用保護ツールを獲得し、民間企業の融資が回復する見込みだ。5月16日、碧桂園、龍湖、美の置業の3つの民営住宅企業は監督管理機構にモデル住宅企業として選定され、債券を発行して信用保護ツールの支持（信用違約スワップ、信用リスクの徐放証憑などを含む）を得て、今週続々と国内信用債を発行した。5月19日には、旭輝、新城も信用保護ツールのサポートを受け、来週に融資製品を発行する。5つの民間住宅企業は信用保護ツールの融資を開始し、市場販売が回復する前に相対的に良質な民間企業の現金状況を安定させる一方で、市場の自信を適度に高めることができ、関連住宅企業はアルファの収益を得ることが期待されている。
投資提案
住宅ローン金利にはまだ下落余地があり、各都市は引き続き緩和政策を打ち出して不動産市場の安定を促進し、市場の基本麺の良い一二線、長江デルタ都市は率先して安定した暖かさを取り戻すことが期待されている。不動産プレートは、良質な都市を重点的に配置し、製品サービス力の強いグリーンシティ中国、建発国際、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) を推薦します。物業プレートは、金科サービスが短期的に超下落して反発する機会があると考えています。また、自身の成長能力が強い物業会社は、現在も長期的な配置価値を持っており、碧桂園サービスをお勧めします。
リスクのヒント
緩和政策は市場の振興によくない。疫病は市場の回復に影響を与える。複数の住宅企業が債務違約を起こした。
