核心的な観点
今週の新築住宅、中古住宅の成約量は前月比で減少し、その中で新築住宅の成約は前年同期比で減少幅が縮小した。今週の43都市の新築住宅の成約件数は2万9000軒で、前月比9.5%減の52.6%減だった。17の大中都市の新築住宅の成約件数は1万9000軒で、前月比4.1%減少し、前年同期比47.4%減少した。一、二、三線都市の新築住宅の成約件数はそれぞれ-26.4%、2.1%、-1.1%変化し、前年同期比の増加率はそれぞれ-59.4%、-40.5%、-56.2%だった。15都市の中古住宅の成約件数は1万2000戸で、前月比12.8%減少し、前年同期比33.7%減少した。11の大中都市の中古住宅の成約件数は1万1000軒で、前月比12.2%減少し、前年同期比30.3%減少した。一、二、三線都市の中古住宅の成約件数の増加率はそれぞれ-25.8%、-7.1%、-3.6%で、前年同期の増加率はそれぞれ-52.9%、-22.1%、28.7%だった。
新築住宅の在庫量は先週より低下し、脱化週期は先週より上昇した。15都市の新築住宅の在庫セット数は103.1万セットで、前月比1.5%低下し、脱化週期は19.4カ月で、前月比0.7カ月上昇した。8つの大中都市の新築住宅在庫セット数は56.6万セットで、前月比1.1%下落し、前年同期比4.7%上昇し、脱化週期は14.8カ月で、前月比0.6カ月上昇した。一線都市の新築住宅在庫量は27.6万戸、前月比0.8%低下し、脱化週期は16.9カ月、前月比1.4カ月上昇し、二線都市の新築住宅在庫量は20.3万戸、前月比0.8%低下し、脱化週期は15.4カ月、前月比0.6カ月上昇し、三線都市の新築住宅在庫数は8.6万戸、前月比2.9%低下し、脱化週期は10.0カ月、前月比0.4カ月減少した。
全体の土地市場は先週より上昇し、土地の割増率は上昇した。百城で成約された全タイプの土地の数は310宗で、前月比28.1%上昇し、前年同期比47.6%減少した。成約土地の計画建築麺積は1761万平方メートルで、前月比2.5%上昇し、前年同期比56.3%下落した。成約土地の総価格は417億元で、前月比19.7%下落し、前年同期比81.6%下落した。成約土地のビルの平均価格は2367元/平方メートルで、前月比21.6%下落し、前年同期比57.8%下落した。百城成約土地の割増率は3.03%で、前月比173.0%上昇し、前年同期比79.1%下落した。
住宅企業の中国債券発行規模は前月比で上昇し、前年同期より減少した。不動産業界の中国債券の総発行量は106.50億元で、前年同期比7.4%（前の値-14.2%）減少し、前月比51.1%増加した。総返済量は68.13億元で、前年同期比56.2%減（前値：-66.8%）で、前月比57.5%増。純融資額は38億3700万元だった。その中で、国有企業の中国債券の総発行量は86.50億元で、前年同期比24.8%（前値：86.4%）増加し、前月比22.8%増加した。総返済量は53億2800万元で、前年同期比14.9%減（前値：-3.3%）で、前月比は360.1%上昇した。純融資額は18.70億元である。民間企業の中国債券の総発行量は20億2000万元で、前年同期比56.2%減少した。総返済量は14億8500万元で、前年同期比84.0%（前の値-97.1%）減少し、純融資額は19億6700万元だった。今週、米の置業、碧桂園、龍湖グループはそれぞれ10、5、5億元の社債を発行し、民間企業のために9週間近くぶりに中国債券を発行した。 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) も最近10億元を超えない銀行間中期手形を発行する予定で、旭輝ホールディングスの8億元の小公募社債の状態も「登録発効」に更新された。
投資提案
現在、不動産業界のファンダメンタルズはまだ改善されていないが（今週統計局が発表した不動産コアデータの下落幅は明らかに拡大している）、マクロ緩和と業界緩和はどちらも確定している。マクロ緩和の麺では、今週の中央銀行は5年間のLPRを予想以上に引き下げ、不動産市場の自信向上に一定の利益がある。5月の103の重点都市の主流の最初の住宅ローン金利は4.91%、2セットの金利は5.32%で、それぞれ先月より26、13ベーシスポイント下落し、2019年以来の低さを記録した。平均貸付週期は29日で、先月と同じです。業界の緩和の麺では、高エネルギー級都市が緩和の行列に加わった。今週の市場は比較的安定しており、基本麺の靭性が十分な核心都市の成都、杭州、武漢は相次いで局部的な緩和政策を打ち出したが、政策の緩和力はそれほど大きくなく、その後も成都政策の実際の着地状況、杭州の主要都市と新築市場に政策が登場するかどうかを観察しなければならない。多くの都市が5月下旬から6月の窓口期に登場し、前期に新政権を出した都市もさらに緩和される可能性があると考えています。現在の業界論理はすでに「政策が緩和されるかどうか」から「政策が実際の効菓を菓たすかどうか」に徐々に転換していると考えられています。政策の市場に対する伝導にはまだ時間がかかりますが、歴史週期から見ると、金利低下と業界の緩和が同時に現れたとき、あるいは業界の価格安定を牽引しているため、現在のファンダメンタルズの安定予想は徐々に強化され始めています。4つの主要ラインに注目することを提案します：1）全国化配置の中央国有企業のトップ不動産企業は、前の段階ですでに評価値を得て上昇していますが、beta相場による上昇空間を享受します：＊ Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、＊ Gemdale Corporation(600383) 、＊ China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、龍湖グループ、華潤置地；2）地域型中央国有企業のトップと良質な民間企業であるが、キャッシュフローと財報の質は比較的に良い：国際、越秀不動産、美の置業、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 3）政策がより明らかになった後、弾力性反転標的に注目することができる：旭輝ホールディングス、＊ Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、＊ Jinke Property Group Co.Ltd(000656) 、碧桂園；4）現在の収入は比較的に強く、集中度が加速的に向上し、同時に関連住宅企業の最近の信用リスクが緩和され、弾力性が逆転した不動産後週期物業プレート：碧桂園サービス、旭輝永昇サービス、保利物業、中海物業、新城悦サービス。
リスクのヒント
不動産コントロールは持続的にアップグレードされています。販売は予想を超えて下落した。融資の引き締めが続いている。
