核心的な観点
中央は不動産業界の末端管理作用を持続的に強化し、不動産業界は「コミュニティ管理末端の柱」と位置づけ、中央から地方までの各級政府政策の支持力が強い。不動産企業は社会全体の就業レベルを向上させ、労働報酬率を高めることが初回分配における比重の中で役割を菓たし、疫病予防製御、コミュニティ養老保育、知恵コミュニティ建設、老朽団地改造などの麺で高い参加度を持っている。政府-企業-住民の3者間の相互作用性と協力度が向上し、「良質な価格」は業界全体の発展空間を広げるのに有利である。
国際物流管理大手3社（エマ客、ソディス、FirstService）の歴史発展の重要なノードから見ると、現在、中国はサービス消費の拡大の重要な時期にある（2021年末、中国の第3産業の就業者の割合は48.7%に上昇し、第3産業の増加値のGDPの割合は53.3%に上昇した）。最近、中国の物流管理企業は資本の増加と政策の導きのおかげで、現在発展と強大化の重要な時期にある。重要な点は以下を含む：1）コミュニティ付加価値サービスの浸透率と単位生産額の向上空間が大きい；2）公共サービス属性は「増信」を提供する；3）現金は王低レバレッジのために運行する。
不動産開発関連会社との協同から見ると、物管企業は不動産開発企業から脱落したが、それ自体は強い独立発展能力を持っていると考えられている。2021年末現在、私たちがカバーしている14の重点物管のうち9つの第三者が管麺積の占める割合は50%を超え（うち3社は80%を超えた）、物管会社の関連先に対する依存性が弱まり、独立発展能力が向上した。物管プレートの資本市場の表現から見ると、年初から現在までFRBの金利引き上げ、ロシアと烏の衝突、COVID-19疫病の衝撃、香港株の集団撤退及び個別不動産企業の信用リスクの影響を受け、光大AH物管プレートは大幅に回復した。しかし、私たちは業界の基本麺と発展の将来性が良い傾向に変わっていないと考えています。後続の不動産業界の流動性が回復し、一部の民間企業の不動産信用問題の解明と香港株市場の全体的な価値が徐々に復帰するにつれて、物管プレートの全体的な推定値は修復される見込みです。
投資提案は3つのメインラインに注目することをお勧めします。
1）「評価修復」：不動産業界の流動性回復、民営住宅企業の信用リスクの徐々にのクリアによるリスクプレミアムの低下に注目し、碧桂園サービス、新城悦サービスを推薦し、金科サービス、世茂サービス、融創サービス、建設業の新生活に注目することを提案する。
2）「独立発展」：第三者の管理麺積の割合が80%を超え、すでに基本的に独立経営と拡張能力を備えている民間企業の物管に注目し、緑城サービスを推薦し、旭輝永昇サービス、雅生活サービスに注目することを提案した。
3）「穏健国有企業」：国有企業の物管会社の穏健な発展と低リスクによる評価プレミアムを引き続きよく見て、保利物業、中海物業を推薦して、華潤万象生活、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、遠洋サービスに注目することを提案します。
リスク提示：人件費の迅速なリスク向上、第三者の外拓競争リスク、付加価値サービスの開拓リスク、関連先の依存リスク、アウトソーシング業務の品質リスク。
