\u3000\u30001.海外賃貸システム：税収と融資優遇の供給加速、賃貸同権の促進需要
先進国の賃貸システムはすでに比較的に成熟しており、日本を代表とする軽資産モデルと美、徳を代表とする重資産モデルを形成している。市場構造の麺では、重点都市の賃貸料のリターン率は3~5%の区間が多く、機構化浸透率はいずれも30%を超えている。海外市場には貢献駆動要素があり、需要側には通常賃貸料規製、賃貸補助金、賃貸契約保護、賃貸同権製度が含まれ、供給側では税収優遇と融資支援に重点を置いていると考えられています。
\u3000\u30002.海外ビジネスモデル：顧客を精確に把握し、効率的な融資拡張、多元的な付加価値利益
海外トップクラスの住宅賃貸企業のビジネスモデルにはそれぞれ所長がいる：日本Leopalace 21は軽資産貸切モデルを採用し、建設業務の専門化によって運営している。米国のEQRとドイツのVonoviaは重資産モデルを採用し、客層を正確に位置づけて利益を強化し、付加価値物業を売却することで自身の資産構造を最適化し、付加価値収益を得る。私たちは、高い賃貸料収益率、強力なコストコントロール能力は海外のトップ企業の利益の第一要素であり、効率的な融資は企業の急速な拡張を助けると同時に、良性運営の下で重資産企業は付加価値物業を売却して利益を得ることができると考えています。
\u3000\u30003.中国賃貸システム：保障性賃貸が徐々に力を入れ、市場化機構の将来性が広い
中国の住宅賃貸市場は市場化と非市場化の2種類に分けられ、現在約1億6000万人の賃貸需要は主に市場化賃貸によって満たされていると試算されている。賃貸合併、賃貸同権政策の継続的な定着に伴い、賃貸人口の規模は依然として向上の余地がある。同時に、中国の専門住宅賃貸機構の市場浸透率は5%未満で、先進国のレベルをはるかに下回っている。私たちは、機構化賃貸は住民の賃貸需要を効菓的に満たし、市場の需給のミスマッチを解決することができ、関連政策の徐々にの完備に伴い、機構化賃貸はかなりの規模の発展潜在力を備えていると考えています。
\u3000\u30004.機構賃貸市場：失われた現実、難解な苦境
予想されていた広い発展の将来性とは異なり、週波数爆雷の発展現状は業界に大きな影を落としている。私たちは、奇形のビジネスモデルが業界の爆発の直接的な原因であり、市場全体の低収益率レベルが経営主体の利益の難しさを拡大したと考えています。同時に、杭州、深センの軽/重資産プロジェクトに関する試算によると、住宅賃貸プロジェクトの利益条件は非常に厳しく、政府の土地供給方式、資本家の資本収益要求と企業の商業経営モデルの間の不可能な三角が存在し、3つの利益は通常同時にその2を満たすしかない。
\u3000\u30005.実行可能な経路：土地、経営、融資の3方向の破局、土地端の迅速な突破を期待する
私たちは、土地譲渡方式の転換は住宅賃貸の短期破局を実現する最適な選択であり、その中で、純賃貸用地は中長期的に最も発展潜在力があり、集団建設用地は長期的にも十分な可能性があると考えています。経営主体の麺では、現在仲介係/国有企業係/開発者係の発展は相対的に成熟しているが、業界の普遍的な最適化は決して一日の功ではなく、短期的な効菓を過度に追求することは業界を早期のビジネスモデルの苦境に復帰させやすい。融資ルートの麺では、政府は住宅賃貸融資を支援するために多くの措置を取っているが、小幅な金利では企業を黒字にすることができず、市場化融資はプロジェクトの利益状況の逆製約を受けることになっている。私たちは比較的に強い地域資源の獲得能力を持つ地方国有企業、開発・建安の優位性を持つ良質な開発住宅企業、その他の賃貸プロジェクトの運営経験を持つ専門企業をよく見ています。
\u3000\u30006.機会と展望：保障性と市場化のダブルトラックでの賃貸再生
保障性と市場化のダブルトラックが並行しているのは、賃貸同権時代の必然的な選択である。その中で、保障性賃貸政策の鍵は、新市民、若者がまだ市場化賃貸企業に満足されていない住宅不足を埋めることにあり、「第十四次五カ年計画期間」に大中都市の3~4割の住宅増加量に貢献できると予想されている。私たちは地方の国有企業、良質な住宅企業とその他の賃貸運営経験を持つ専門企業を主な建設運営者として期待しています。市場化の側では、良質な軽資産住宅賃貸企業は、賃貸住宅の全ライフサイクル管理モデルを徐々に探索することができると考えています。前期のコスト管理を強化することにより、良質な重資産企業は利益モデルを走り、資産の付加価値を実現することが期待されている。
\u3000\u30007.投資戦略
賃貸合併時代は中国の住宅賃貸業界にかつてない広い空間を与え、保障性と市場化のダブルトラックの下で、私たちは比較的に強い地域資源の獲得能力を持つ地方国有企業、開発・建安の優位性を持つ良質な住宅企業、その他の賃貸プロジェクトの運営経験を持つ専門企業をよく見ている。持続的な推薦：1）住宅賃貸管理の経験を持つ良質な住宅企業： China Vanke Co.Ltd(000002) 、龍湖グループ、旭輝ホールディングス、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Gemdale Corporation(600383) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 2）良質な物管：碧桂園サービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、保利物業、旭輝永昇サービス。注目をお勧めします： Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) 、越秀不動産、建発国際などの地方国有企業。
リスクの提示：業界の信用リスクが蔓延し、業界の再融資、販売と竣工の予想に影響を与える；人口流動が減少し、賃貸需要が低下した。賃貸料の収益率は低位を維持し、企業の利益空間を製約する。主観的にリスクを推定する。
