業界追跡（2022.5.212022.5.27）
保障性賃貸住宅REITsが間もなく発売され、公募REITs市場規模の拡大に力を入れる。
今週はREITs政策が次々と登場した。国務院弁公庁は25日、「生存資産のさらなる拡大に関する有効な投資に関する意見」を印刷、配布し、その中で、「インフラ分野の不動産投資信託基金（REITs）の健全な発展を推進する」と述べた。今回の意見は、保有資産の範囲で重点方向に焦点を当て、活況方式において柔軟かつ多様であり、政策支持を拡大し、回収資金の使用をしっかりと誘導し、有効な投資を形成する。
5月27日、証券監督管理委員会弁公庁と発改委弁公庁は共同で「保障性賃貸住宅の試行発行インフラ分野の不動産投資信託基金（REITs）の関連業務の規範化に関する通知」を発表した。通知は「保障性賃貸住宅の発行インフラREITsは、生存量資産の活性化に役立ち、資金を回収して新しい保障性賃貸住宅プロジェクトの建設に使用し、投融資の好循環の形成を促進する。社会資本の参加をよりよく誘致し、保障性賃貸住宅の建設資金源を広げるのに役立つ」などの事項に言及した。
今回保障性賃貸住宅REITsを推進する政策内容は以下の特徴を持っている。1）発起人レベル：発起主体を明確にし、家に住んで炒めない位置を堅持する。発起人は保障性賃貸住宅業務を展開する独立法人のために、発起人（原始権益人）は商品住宅と商業不動産開発業務を展開してはならない。2）資金用途面：資金用途の厳格な閉ループ管理メカニズムを強調し、純回収資金が新しい保障性賃貸住宅プロジェクトの建設に優先的に使用されることを確保し、またはその他のインフラショートボードの重点分野に使用されることを確保する。3）関連参加者のレベル：機構の主体責任を固め、発起人の持株株主、実製御人に資金を回収してはならないことを要求し、発起人は四半期ごとに資金の使用状況を報告しなければならない。
2021年5月以来、中国では12本の公募REITsが発行されている。資産タイプから見ると、現在12の公募REITsの基礎資産はそれぞれ生態環境保護（2本）、交通インフラ（4本）、園区インフラ（4本）、倉庫物流（2本）などの4種類で、保障性賃貸住宅は第5類資産タイプになる見込みだ。総規模から見ると、現在12本のREITsの総発行規模は458億元で、上海と深センの2市の総市場価値の0.06%を占めている（2022年5月27日現在、A株の総市場価値は76.61兆元）。発展保障性住宅REITsは公募REITs市場規模の拡大に有利で、公募REITsの拡大は一歩前進する見込みだ。
5月27日、上交所、深交所はそれぞれ中金厦門安居保障性賃貸住宅REITs、紅土革新深セン人材安居保障性賃貸住宅REITsが正式に申告された材料であり、中国で初めて正式に申告された保障性賃貸住宅REITsプロジェクトであることを明らかにした。現在、北京、深セン、重慶、蘇州、西安などは続々と保障性賃貸住宅プロジェクトを建設し、将来REITsまたは保障性賃貸住宅プロジェクトに新しい融資ルートを提供している。
新築住宅、土地市場の今週の成約下落幅は持続的に拡大し、中古住宅市場は回復した。
新築住宅市場の今週の成約は414万平で、月次は前年同期比-46.47%で、前月より4.82 pct改善した。累計在庫は13577万平で、一線、二線の脱化が加速し、三線以下の脱化が緩和された。中古住宅市場は今週146万平で、毎月前年同期比-31.15%で、先月より7.29 pct改善した。土地市場は今週、建設麺1565万平を成約し、12週連続で前年同期比-36.78%を転走した。成約総額は157億元で、12週間のスクロールは前年同期比-58.17%だった。全国平均プレミアム率は+2.18%で、12週間のスクロールは前年同期比-17.45 pctだった。
今週の申万不動産指数は-3.39%で、先週より3.96 pct下落し、上昇幅は28/31で、上海の深さ300指数1.52 pctに負けた。H株については、今週のWind香港不動産指数は-2.01%で、先週より5.50 pct低下し、上昇幅は10/11で、ハンセン指数は1.92 pctだった。克而瑞内房株のリード指数は-3.34%で、先週より7.98 pct下落した。
政策構造的にゆとりのあるbetaと買収合併のalphaを把握する
投資提案：未来の業界betaは業界構造の調整、生産能力の出清リズムと政策の底打ち力にかかっている。alphaは重点住宅企業の貸借対照表と利益率の修復、逆週期プラスレバレッジの精度、住宅シーンの価値をめぐる長期的な掘削にある。持続的な推薦：1）良質な蛇口：＊ Gemdale Corporation(600383) 、＊ Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、万科A、龍湖グループ、＊ China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 2）良質成長： Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、旭輝ホールディングス；3）良質な物管：碧桂園サービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、保利物業、旭輝永昇サービス。注目をお勧めします： Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) 、越秀不動産、建発国際などの地方国有企業。
リスクの提示：業界信用リスクの蔓延；業界の販売は予想を超えている。都市の施策の力が予想に及ばないため
