\u3000\u30001. 2022年の不動産問題は不動産に限らない。
1）2022年の政策緩和は持続的に推進され、市場の曲がり角はまだ現れていない：2022年以来、中央各部委員会は続々と不動産コントロール政策の緩和に対して積極的な態度を表明し、全国累計134都市は230回を超える緩和政策を打ち出したが、政策が緩和された後も基本的な回復は依然として力がない。15の四限緩和を行った都市の状況から見ると、緩和後の週平均成約麺積は一般的に緩和前の成約レベルよりわずかに高く、政策端の緩和効菓がまだ需要端に完全に伝導されていないことを示している。2）不動産需要の修復は不動産政策に限られてはならない：住宅購入需要は資格、願望と能力の3つの要素によって決定される。購入製限政策の緩和は主に住宅購入資格問題を解決し、ローン製限政策の緩和は住宅購入コストを下げ、住民の購入力を高める。現在のマクロ経済の下落と疫病の繰り返しの影響を受けて、2022年の調査失業率は急速に上昇し、2022年前4月の新規失業率は2008年と2014年より高く、住民の収入に対する予想の衝撃は大きい。そのため、不動産需要の修復は不動産政策の問題だけでなく、政策は同時に経済を安定させ、雇用を安定させ、収入の予想を安定させることに力を入れなければならない。
\u3000\u30002. 局面を転換する政策の力度の期待
1）今回の週期ベース麺は2008年週期よりも悪い：投資と需要の両端のデータから見ると、今回の週期不動産ベース麺の下落幅は2008年週期ベースよりも大きく、現在まだ変曲点が見られず、下りの持続時間はさらに長くなる見込みである。今回の週期マクロ基本麺もより厳しい挑戦に直麺し、都市部の人口と総人口の伸び率は大幅に下落し、GDPの伸び率は低下傾向にあり、輸出と消費の累計は前年同期比の伸び率と連続して下落し、失業率は加速的に拡大した。また、今回の週期住宅企業はまだ大きな債務満期圧力に直麺しており、現在の基本麺はまだ安定していないか、住宅企業の債務満期圧力を拡大する。2）今回の週期政策の力度は2008年週期に及ばない：今回の週期中央の統一緩和政策は少なく、通貨政策、四限政策、財政政策などの各麺の政策力度から見ると、今回の週期政策の緩和の力度と速度は2008年に及ばず、現在の政策にはまだ大きな緩和空間がある。
\u3000\u30003. 長週期修復のオプション標準
1）業界の需要総量は依然としてあり、都市化は需要中枢の短期的な成長を支え、外部要因や短期的な実際の成約量に変動が生じることが期待されているが、中長期的な傾向から見ると、変動は需要の合理的な中枢から大幅に逸脱することはない。2）龍頭会社は業界の長期構造最適化の恩恵を受けることが期待されている：業界の下り段階で龍頭不動産企業の販売ランキングが逆勢的に上昇し、依然として比較的に高い土地の強度を維持し、集中度の向上ロジックが強化されている。4つのトップ中央国有企業の利益空間の改善状況を見ると、4つのトップ中央国有企業の地毛金利の修復、3つの費用率の低下、販売権益比の向上を総合的に考慮し、20252026年中間期の帰母純利益率は9 pctから16.7%に上昇する見込みだ。3）地域が小さくて美しいことに注目している：2022 H 2地域の修復予想は弱まり、個別の都市の基本麺だけでもよく、深圳を深く耕す Shenzhen Tagen Group Co.Ltd(000090) と、杭州を深く耕す Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) を代表とする一部の小さくて美しい会社は、基本麺がしっかりしている高エネルギー級都市に焦点を当て、政策の緩和による需要修復から先に利益を得ることが期待され、今年は逆成長を実現することが期待されている。
\u3000\u3000 4. 投資提案：
1）ROICは住宅企業の内在的な経営実力をより強調し、業界の経営論理が規模拡張から高品質発展に転換した後、ROICはROEよりも住宅企業の利益能力を測定するのに適している。ROEとは異なり、レバレッジの使用を増やすことはROICを高めることではなく、財務費用や営業コスト（金利資本化）の増加によって経営利益が減少し、ROICの低下を招くことになります。各種類の住宅企業ROICはある程度の引き下げを経験しているが、大手企業のROICは変動性が小さく、2021年に業界が下り週期に入った後、大手企業の平均ROICは他のタイプの住宅企業より著しく高く、大手企業の強い抗週期性を示している。
2）投資提案：好ましくは確定性の強い高信用リード、重点推薦：A株- Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Vanke Co.Ltd(000002) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ;H株-中国海外発展、華潤置地、龍湖グループ；一部の焦点の基本麺がしっかりしている高エネルギー級都市の小さくて美しい目標は率先して業績改善を迎える見込みで、重点的に推薦します：A株- Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Shenzhen Tagen Group Co.Ltd(000090) ;H株-緑城中国、越秀不動産、建発国際。
リスクの提示：政策の緩和力と速度が予想より弱いため、業界の需要修復時間が延長される。一部の都市の疫病は繰り返し不動産販売に影響を与える。マクロ基本麺は持続的に圧力を受け、住民の収入予想に影響を与える。個別の住宅企業の信用事件または幹渉プレートの全体的な推定値の修復；2022年の不動産企業の業績の利空はまだ完全には尽きていない。
