衆華会計士事務所（特殊普通パートナー）
Everbright Jiabao Co.Ltd(600622) について
2021年年次報告の情報開示監督管理業務書簡の回答
衆会字（2022）第05696号上海証券取引所：
2021年12月31日の合併と会社貸借対照表、2021年度の合併と会社利益表、合併と会社キャッシュフロー計算書、合併所有者権益変動表と会社所有者権益変動表と財務諸表の注釈を含む2021年の年度財務諸表を監査しました。そして、衆会字（2022）第00228号の監査報告書を発行した。
貴所は2022年5月18日に「＊＊ Everbright Jiabao Co.Ltd(600622) 2021年年次報告に関する情報開示監督管理工作書」（上証公書20220426号）（以下「監督管理工作書」と略称する）を下達しました。
私たちは監督管理の仕事の手紙の要求に基づいて、監督管理の仕事の手紙の中で財務会計に関連する問題に対して審査を行って、次のように返事しました。
一、経営モデルについて
問題1.不動産資産管理業務。年報によると、会社は子会社の光大安石を通じて私募基金と不動産資産管理プラットフォームとし、2021年末には37の管理プロジェクト、465億元の管理資金規模を行い、報告期の不動産資産管理業務は営業収入6.95億元を実現し、主に管理とコンサルティングサービス費、超過管理費であり、その中の4つのプロジェクトは合併報告書の範囲に含まれている。会社に補足開示してもらう：（1）主な管理項目の基本状況を結合し、株式構造、投資標的、資金源及び投資家構成、意思決定と収益分配メカニズムなどを含むが、これに限らない。具体的に不動産資産管理業務の経営モデルを説明し、会計準則の規定を結合し、会社が不動産資産管理項目を合併報告書の範囲に入れる基準を説明する。（2）会社の不動産資産管理プロジェクトにおける権利と責任の約束と結びつけて、関連リスクの開放を確認し、明株実債が存在するかどうか、保証保証承諾またはポケット責任を負うかどうかなどを説明し、もしあれば、具体的な状況をさらに説明する。（3）管理及びコンサルティングサービス費、超過管理費収入の確認基準は、会社の具体的な業務展開状況とプロジェクトリスクの負担と移転などを結びつけて、関連収入の確認の合理性と慎重性を説明する。年審会計士に意見を発表してください。
返信：
（1）主な管理項目の基本状況を結合し、株式構造、投資標的、資金源及び投資家構成、意思決定と収益分配メカニズムなどを含むが、これに限らない。具体的に不動産資産管理業務の経営モデルを説明し、会計準則の規定を結合し、会社が不動産資産管理項目を合併報告書の範囲に入れる基準を説明する。
会社の不動産資産管理業務が管理するプロジェクトは主に私募基金構造を採用し、会社の子会社である光製御安石（北京）投資管理有限会社（以下「光製御安石」と略称する）が普通のパートナー/基金管理人として基金製品を設立し、投資家は有限パートナー/基金投資家として基金シェアを購入する（基金シェアは有限パートナーの財産シェアと契約式基金シェアを含むが、これに限らない）。基金は株式買収または資産買収の方式を通じて商業総合体、ショッピングセンター、オフィスビル、工業不動産などの各種類の建設済みプロジェクトまたは改造・グレードアップが必要な各種類の保有型不動産を獲得し、その中で商業総合体、ショッピングセンターが最も大きい。株式構造は通常、基金がプロジェクト会社のすべてまたは多数の株式を保有し、プロジェクト会社は基礎資産のすべての財産権を保有している。
基金が保有する基礎プロジェクトに対して、光大安石プラットフォーム（光大安石（北京）不動産投資顧問有限会社とその子会社、光大安石（北京）資産管理有限会社とその子会社を含み、以下「光大安石プラットフォーム」と総称する）は同時に資産管理人としてプロジェクトを管理と運営し、プロジェクトに対して再位置づけ、計画、設計、改造、招商、開業準備を提供することによって、および開業後の運営管理などのサービスは資産価値を高め、投資家の投資増値収益を実現する。
会社の不動産資産管理業務の投資家は主に保険機構、投資会社、その他の業界パートナーなどの合格投資家がいる。会社自身も光大安石プラットフォームが管理する一部の不動産資産管理プロジェクトに投資している。
基金の収益分配メカニズムによって、基金はそれが獲得した総収入を基金管理費（普通のパートナー/基金管理人が受け取る）、信託費、税金などを含む各種類の基金費用を控除した後、残りの部分を分配可能な収入として各投資家の分配に使用する。投資家の収益分配を満たす場合、一般的なパートナー/基金管理者は、基金の脱退時に超過管理費収入を得ることもできます。また、プロジェクトに対して資産管理サービスを提供する場合、サービス側は協議の約束に従って資産管理に関するサービス料収入を受け取る。
各投資家は基金契約の分配約束に基づいて収益を得るが、元金が損失を受けないか、最低収益を得る約束はない。
「企業会計準則」と会社の関連会計政策の規定に基づき、会社の不動産資産管理業務の経営モデル、管理プロジェクトの決定と収益分配メカニズムなどを結合し、会社は不動産資産管理プロジェクトを連結報告書の範囲に組み入れる基準と具体的な状況は以下の通りである。
①「企業会計準則」と会社連結財務諸表の主要な会計政策
「企業会計準則第33号-連結財務諸表」第7条の規定によると、連結財務諸表の連結範囲は製御に基づいて確定しなければならない。
製御とは、投資者が被投資者に対する権利を持ち、被投資者の関連活動に参加することによって可変リターンを享受し、被投資者の権利を運用してそのリターン額に影響を与える能力があることを意味します。関連活動とは、投資される側のリターンに大きな影響を与える活動です。投資される側の関連活動は具体的な状況に基づいて判断しなければならない。通常、商品や労務の販売と購入、金融資産の管理、資産の購入と処分、研究と開発活動及び融資活動などが含まれる。
②会社合併報告書の範囲確定の具体的な基準
会社が投資した不動産管理プロジェクトは光製御安石が普通のパートナー/基金管理人を務め、会社は有限パートナー/基金投資家としてこのプロジェクトを基礎資産とする基金のシェアを一定の割合に達し、会社に重大な可変リターンを享受させる場合、会社はこの不動産管理プロジェクトを合併の範囲に入れた。合意の約束によると、光製御安石は普通のパートナー/基金管理人として、関連不動産資産管理プロジェクトの重大な経営活動を管理し、製御する権利があり、関連主体に権力を持っている。
会社が享受する可変リターンには、関連主体の中で基金のシェアを認めて享受した損益、光大安石プラットフォームが受け取った管理費収入が含まれています。可変リターンの大きさは、会社が基金のシェアを納付する割合と、光大安石プラットフォームの管理費の徴収基準の具体的な約束によって異なります。
現在、会社の不動産管理プロジェクトには主に以下の3つの状況が含まれています。
I.光製御安石は普通のパートナー/基金管理人を務め、同時に会社は関連主体の中で基金のシェアを認めている。
会社は協議によって約束された活動範囲と決定メカニズムに基づいて、可変リターンに影響する関連活動と権利のある決定メカニズムを識別し、普通のパートナー/基金管理者が関連主体の中で関連活動を主導できるかどうかを判断することによって、関連主体に権力を持っているかどうかを判断します。関連活動は主に具体的な資産の投入、プロジェクトの購入と処理時点、プロジェクトの後続運営などを含む。一般的なパートナー/基金管理者が権力を持つ主体に対して、会社が有限パートナー/基金投資家として購入した基金のシェア金額と割合の大きさを結合し、大安石プラットフォームが受け取った管理費収入を光らせ、可変リターンの大きさを総合的に分析し、このような主体を合併報告書の範囲に入れるかどうかを判断する。2021年12月31日現在、会社の合併報告書の範囲に組み入れられた不動産資産管理プロジェクトには、光大安石中心プロジェクト、光大安石虹橋中心プロジェクト、朝天門プロジェクト、嘉定大融城プロジェクトが含まれている。
II.光製御安石は普通のパートナー/基金管理人を務めているが、会社は関連主体の中で基金のシェアを認めていない。このようなプロジェクトに対して、可変リターンは光大安石プラットフォームが業界慣例に基づいて受け取った管理費収入からのみ発生します。会社はこのような主体の中で可変リターンは重大ではなく、製御権を持っておらず、連結レポートの範囲には含まれていないと考えています。2021年12月31日現在、このような不動産管理プロジェクトは主に光製御安石-緑城尊藍ホテルの私募株式投資基金などである。
III.光製御安石が他のパートナーと共同で運営管理するプロジェクト。関連協議の約束によると、光大安石プラットフォームはこのようなプロジェクトの関連活動に対して独立した決定を行うことができず、会社はこのような主体に製御権がなく、合併報告書の範囲に入れない。2021年12月31日現在、このような不動産管理プロジェクトは主に光製御安石と華住ホテル管理有限会社が共同で管理するホテル類プロジェクト、プロスと共同で管理する工業物流類プロジェクトなどである。
（2）会社の不動産資産管理プロジェクトにおける権利と責任の約束と結びつけて、関連リスクの開放を確認し、明株実債が存在するかどうか、保証保証承諾またはポケット責任を負うかどうかなどを説明し、もしあれば、具体的な状況をさらに説明する。
光大安石プラットフォームは不動産資産管理プロジェクトにおいて役割、主要な権利と義務/責任の約束を担当している。
光製御安石は基金の一般的なパートナー/基金管理人として、法律法規、業界指導の規定及び基金契約の約束に基づいて、主要な権利と義務/責任は通常以下を含む：1）資金を募集する；2）基金の発売と登録を行うこと；3）基金財産を管理する；4）投資と分配を行う；5）投資家に報告する。
不動産資産管理プロジェクトにおいて、光大安石プラットフォームは資産管理人として、主な職責は資産の安全を維持し、資産運営効率と経営業績を向上させることである。
このような不動産管理プロジェクトにおいて、会社及び光大安石プラットフォームには明株実債、保底承諾または秘密責任を負う状況は存在しない。不動産資産管理業務の主なリスクは、光製御安石が故意または重大な過失があれば、基金管理サービスを勤勉に履行できず、基金財産に損失を与え、または光大安石プラットフォームが故意または重大な過失があれば、資産管理サービスを勤勉に履行できず、プロジェクト財産に損失を与えた場合、相応の責任を負うリスクである。
（3）管理及びコンサルティングサービス費、超過管理費収入の確認基準は、会社の具体的な業務展開状況とプロジェクトリスクの負担と移転などを結びつけて、関連収入の確認の合理性と慎重性を説明する。2021年度の会社の不動産資産管理業務は営業収入6.95億元を実現し、その中で、管理とコンサルティングサービス費の収入は5.02億元、超過管理費の収入は0.31億元、不動産管理と販売などの収入は1.62億元である。
会社の子会社の光製御安石は普通のパートナー/基金管理者として基金運営管理を担当し、基金管理サービスを提供している。また、光大安石プラットフォームはプロジェクトに資産管理などのサービスを提供している。基金管理費と資産管理サービス費は署名した協定に約束された料金基数と管理費率に基づいて計算し、確認した。具体的には：1）基金管理費の料金基数は毎年実際に存続する基金の納付規模で、管理費率は固定割合である。2）資産管理費は主に商業運営管理費などである。商業運営管理費の料金はプロジェクトの運営状態によって、プロジェクトの開業前に固定的な準備期間管理費、プロジェクトの開業後に基礎管理費と奨励管理費を受け取る。基礎管理費及び奨励管理費は通常、毎年のプロジェクト経営収入、プロジェクト経営利益の一定割合に基づいて計算し、確認する。光大安石プラットフォームの管理とコンサルティングサービス料収入はサービス提供の完成度と関係がある。
超過管理費収入は主に光製御安石から普通のパートナー/基金管理人として、基金契約に基づいてプロジェクトの脱退時に受け取った敷居を超えた収益の超過収益から来ている。この部分の収入は脱退収益に関連しており、慎重性の原則に基づいて、会社はプロジェクトが実際に脱退したときに関連収入を確認します。
確認手順
上記の事項に対して、次のチェックプログラムを実行しました。
1.会社の管理層と関連責任者にインタビューし、会社の不動産資産管理業務の経営管理モデル、管理プロジェクトの基本状況を理解し、関連する普通のパートナー/基金管理者が基礎プロジェクトの運営管理に対する状況説明を分析し、検討する。
2.管理費収入に関する内部製御プログラムを理解し、テストし、収入確認に関する重要な内部製御を評価し、テストし、関連会計政策が正しく、一貫して運用されているかどうかを検討する。
3.国家企業信用情報公示システム、企業調査などの第三者ルートを通じて、管理プロジェクトの株式構造、投資家状況、登録地、経営範囲などの工商情報を検索する。
4.不動産資産管理業務の基金/資産管理協議を調べ、基金/資産管理業務における決定及び収益分配メカニズムなどの情報を理解する。
5.会計帳簿及び資金の流れを調べ、報告期間内に会社が基礎プロジェクトに投資する資金源に対して再審査を行う。
6.「企業会計準則」と会社の会計政策に基づき、会社の合併報告書の範囲を検討し、不動産資産管理業務が合併範囲に組み入れられた根拠と基準を審査する。
7.不動産資産管理プロジェクトに関する法律法規、業界指導及び締結した基金契約の約束を審査し、プロジェクトの権利と責任の約束を審査し、帳簿処理に対して再審査を行う。
8.管理及びコンサルティングサービス料契約に約束された契約金額及びサービス料を受け取る方法を検討し、管理及びコンサルティングサービス料収入及び超過管理料収入の確認基準が合理的であるかどうかを検討し、資産管理費計算表を検討し、会計記録と比較し、関連資産管理業務収入の確認が企業会計準則の規定に符合するかどうかを評価する。
検証結論
上記の審査プログラムを通じて、私たちは以下のように考えています。
1.会社は不動産資産管理プロジェクトの具体的な状況に基づいて、光製御安石を普通のパートナー/基金管理人としてプロジェクトに対する製御権と総合可変リターンと結びつけて、最終的に合併報告書の範囲に入れるかどうかを判断し、「企業会計準則」と会社の会計政策の規定に符合する。
2.会社の関連不動産管理プロジェクトの関連協議によって、普通のパートナー/基金管理人の権利と責任を結合して、会社と光大安石プラットフォームは不動産管理プロジェクトに明株実債が存在せず、保証承諾または秘密責任を負う場合がない。
3.会社は管理及びコンサルティングサービス料収入及び超過管理料収入に対して、一定期間内に完成したサービス進度を基準とし、「企業会計準則」と会社会計政策の規定に符合し、合理性と慎重性を持っている。
問題2.不動産投資業務。年報によると、会社は不動産ファンドへの投資シェアを通じて間接投資または不動産資産を保有し、報告期末までに会社の投資ファンドの余
