核心的な観点
政策の温風が頻繁に吹き、緩和基調が続く。不動産産業の健全な発展は中国経済の安定成長の重要な支えであり、2022年以来、緩和政策の調整が頻繁に行われている。全国レベルでは中央政治局会議の調整、中央銀行の金利レベルの調整がある。地方麺では、各地で住宅ローン金利の引き下げ、頭金比率の引き下げ、購入製限の緩和などの措置を通じて住宅購入需要を促進しているが、市場の情緒と疫病の影響を受けており、政策効菓は明らかではない。私たちは未来の政策の登場がより共通性を重視し、政策の組み合わせ拳を通じて「1+1＞2」を実現すると考えています。住宅ローン金利は依然として下落余地があり、最初の住宅ローン金利は4.0%まで下がると予想されています。高エネルギー級都市の保証基準と2セットの頭金比率はさらに緩和される。各都市の購入制限と販売制限の緩和力は、市場表現によって調整が深化し、一部の新築住宅の価格制限や突破がある。棚改革や中西部の都市で普及するが、都市更新プロジェクトの推進速度は加速する。
市場販売は高エネルギー級都市と改善需要のリードの下で苦境の逆転を実現することが期待されている。上半期の業界販売は相対的に低迷し、1~4月の全国の分譲住宅販売額は前年同期比29.5%減少した。異なる都市のエネルギーレベル、異なる製品構造の販売表現が分化し、高エネルギーレベルの都市市場はより安定し、多くの都市の改善型製品の成約セット数は前年同期比で上昇した。私たちは緩和政策が相次いで着地し、疫病が徐々に製御された後、市場の基本麺が良い一二線、長江デルタ都市が率先して暖かくなり、改善型需要が今回の市場の回復をリードし、住宅企業の販売も普遍的な低迷から分化に向かうと考えています。
投資用地は国有企業を主力とし、竣工下半期に徐々に回復する。土地の麺では、上半期の土拍は低温で、1-5月の全国の宅地の成約麺積は前年同期比58.9%下落した。土拍競争の温和な重畳政策の調整、住宅企業の土地取得の利益空間の上昇；参加者は中央企業、国有企業、プラットフォーム会社を主とし、1ロットの集中土拍取地が76%を占めた。下半期の販売回復は投資の回復を牽引し、民間企業の投資力は向上するかもしれないが、国有企業は依然として主力である。着工と竣工の麺では、住宅企業の投入意欲が強くなく、1-4月の全国の新規着工と竣工麺積はそれぞれ前年同期比26.3%と11.9%減少し、年間の新規着工麺積は前年同期比16.3%減少し、竣工麺積は前年同期比0.6%増加し、開発投資金額は前年同期比4.6%減少する見通しだ。
国有企業は融資の優位性を享受し、良質な民間企業の資金環境は改善される見込みだ。2022年上半期、住宅企業の一般的な販売は下落し、国有企業は良好な融資を通じてまだ安定した発展を維持することができるが、一部の民間企業はキャッシュフローの苦境に陥り、債務違約事件が頻出している。全国統一前売り資金監督管理政策の着地、地方政府と主要金融機関の問題住宅企業に対する定点支援、監督管理機構が良質な民間企業の債務発行を支持するなどの一連の措置の推進に伴い、将来の国有企業の資金優位性は依然として明らかであり、良質な民間企業の資金環境も改善を迎える見込みだと考えている。
不動産プレートの分化は明らかで、関連不動産企業の安定度は定価の鍵になっている。復盤の歴史によると、2019年1月から2021年6月まで、不動産株は独立した上昇相場を持っていたことが明らかになった。しかし、2021年7月から現在まで、不動産販売が下落し、負の循環に入るにつれて、不動産の動きは完全に不動産に主導されている。現在の不動産プレートは関連不動産企業の安定度によって明らかに3つの階段に分化し、評価値は高いところから最終的に：国有企業管理会社、民間企業管理会社、関連不動産企業は相対的に安定しており、民間企業管理会社、関連不動産企業の立場は比較的に困難である。PEを見ると、上記の3種類の会社の平均値はそれぞれ27.9 x、18.9 xと7.8 xである。2022 PEGから見ると、3種類の会社の平均値はそれぞれ0.68、0.34、0.16である。
投資提案
将来の緩和政策は持続的に着地し、高エネルギー級都市と改善需要は市場をリードし、徐々に安定して暖かくなると考えています。不動産プレートは、グリーンシティ中国、建発国際、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) など、良質な重点都市を配置し、製品を改善する住宅企業を販売することを推奨しています。物業プレートは、独立経営能力の高い民営物企業の将来推定値が修復されると予想され、碧桂園サービスと旭輝永昇サービスを推薦している。
リスクのヒント
緩和政策は市場の振興によくない。疫病は市場の回復に影響を与える。物業の付加価値サービスの発展が順調ではない。
