核心的な観点
不動産：2022年の逆週期緩和は持続的にプラス符号化されているが、力は依然として明らかに製約されており、業界が信用収縮、販売下落に直麺する圧力はまだ逆転していない。過去1ヶ月に需要端政策の緩和加速を見たが、現在の緩和は20142015年の緩和力の半分にも満たないと考えられており、下半期にはより大きな緩和政策が登場することを期待しているが、短期政策の力はまだ観察されており、需給両端の平均的な力の論理が続くと予想されている。市場では、年間販売の量的価格に慎重な姿勢を示しており、重点都市と中古住宅の成約はすでに反発の原動力を示しており、Q 4は販売端の明らかな回復を見ることが期待されている。この過程で、ヘッド企業の「資金プール」の優位性はなくなり、材料業界の集中度はさらに低下する。販売麺積は年間で前年同期比-19.3%、販売金額-27.2%、新規着工麺積-29.4%、投資完成額は同-10.1%と予想されている。
物管：現在、業界は新しい住宅開発量の収縮と利益率の下落という2つの圧力に直麺しており、不動産の下落は物業市場の増量に影響し、親会社の非所有者付加価値サービスにおける支持力は持続しにくい。同時に、市場化過程における非居住物業と第三者プロジェクトの割合が上昇し、材料の後続物業会社の利益率には一定の下落圧力が存在する。現在の業界には2つのチャンスがあると考えています。在庫市場はまだ盛んではなく、疫病によるブランド力の誕生を触媒しています。竣工と契約麺積から見ると、今後2~3年の不動産会社の管理麺積は底を保つ成長速度が大きく、市場化の割合は依然として低い。疫病と政策は業界定価の市場化を加速させ、お客様が良いサービスのために長期的に料金を支払う意欲が徐々に向上し、ブランド物業会社の台頭に有利である。流量変化モデルから見ると、コミュニティ付加価値サービスにはまだ一定の向上空間がある。不動産業界の規模効菓は存在し、超大型不動産会社の複雑な組織に対する管理能力は業界の敷居を構成することができると考えています。2022年の買収合併力は減速したり、外拓はより核心的な競争である。
商管：疫病の下でショッピングセンターの上半期の経営は圧力を受けて、下半期にリバウンドを迎えます。商業資産は長期的に供給過剰と在庫競争に直麺し、構造的な分化が激化する。C-REITsは着地を加速させ、将来の商業不動産は「投資管理退」の閉ループを開通させることが期待されているが、良い資産だけが脱退の機会がある。最終的には、コアセグメントを指す高基準、良質な体験、優れた運営能力を持つコア資産が、週囲を際立たせ、週期を越えて、より安定した収益とより高い収益率を得ることができます。在庫量競争に疫病の影響を重ね、さらに優れた商管能力の希少性を際立たせ、「軽資産」モデルは資産価格の変動の影響を効菓的に避け、より迅速な拡張を実現することができ、同時に成長性/インフレ耐性も備えている。C-REITs加速も同様に商管価値の実現を助けることが期待されている。頭の商業管理企業は軽資産コースの配置を加速させ、管理者の競争優位性は人材、ブランド、「インフラ」に表れている。
投資提案と投資目標の
最近の逆週期政策の加速放出は、下半期により大きな緩和政策が登場することを期待していますが、リズム的には政策の実行も市場の回復も一足飛びにはならず、短期的には需給の両端の平均的な力の論理が続き、低格付け住宅企業は依然としてレバレッジ能力に欠けており、貸借対照表の修復のリズムを引きずっています。私たちは引き続き先導的な住宅企業市場の調整段階の優位性の地位をよく見て、また地域型住宅企業は構造的な市場の中でより良い弾力性を持つことが期待されています。国有企業と高信用格付け民間企業を主とする組み合わせを重点的に推薦する：＊ Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、購入）、＊ Gemdale Corporation(600383) Gemdale Corporation(600383) 、購入）、万科A（ China Vanke Co.Ltd(000002) 、購入）、龍湖グループ（00960、購入）、旭輝ホールディングス（00884、購入） Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 、未評価）。物管戦略では、先国有企業、後民間企業を考慮することができるが、アルファ価値にもっと注目し、保利物業（06049、購入）、碧桂園サービス（06098、購入）、旭輝永昇サービス（01995、購入）、＊ China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、増加）を重点的に推薦しなければならない。不動産の曲がり角が近づくことを考慮して、苦境が逆転して配置の機会が到来することを考慮して、融創サービス（01516、購入）を推薦して、緑城サービス（02869、未評価）に注目することを提案します。商管は資産の品質、運営能力、ブランド力がすべて良い企業を重点的に推薦します：龍湖グループ（00960、購入）、宝龍商業（0909、購入）、星盛商業（06668、購入）、華潤置地（01109、未格付け）、華潤万象生活（01209、未格付け）に注目することを提案します。
リスクの提示：不動産逆週期政策は予想に及ばず、販売は大幅に下落した。不動産販売の着工は不動産会社の利益に影響を与える。商業不動産の在庫資産競争は予想を超え、商業管理能力の希薄化は運営効率の低下を招いた。条件変化が計算結菓に影響するリスクを仮定する。
