業界追跡（2022.6.4-2022.6.10）
5月の土地市場は依然として寒く、第一線の成約は全体的に安定している。
2022年1~5月の全国300都市の土地は累計5億6000万平方メートルで、前年同期比-30%で、下落幅は1~4月より1ポイント拡大した。エネルギーレベル別に見ると、一線、二線、三四線の都市はそれぞれ前年同期比-48%、-37%、-23%で、一線の累計減少幅は4月より11ポイント狭い。1-5月の成約額は9668億元で、前年同期比-57%だった。その中で、一線、二線、三四線の都市はそれぞれ前年同期比-59%、-58%、-55%だった。5月の市場全体の表現は依然として寒く、土地投資は依然として慣性の低下通路にあり、平均プレミアム率は引き続き狭い。一線都市の土地成約規模は累計で前年同期比2、3、4線より優れており、流拍率は回復傾向にあり、主に北京、広州が月内に集中供給地を完成したおかげだ。
ホットスポットのブロック駆動により、北京二輪土拍の割増率はわずかに上昇した。
最近、上海、北京は新しい集中供給地を完成した。第2ラウンドの北京土拍の主な規則は以下のように調整された：1）新たに看板を出す段階を追加する；2）「セット70/90」政策は再び縮小され、少数の区画だけがこの要求を実行します。北京の2ロットの集中供給地17軒のうち14軒の土地が成約され、成約建設麺は144万方、成約総価格は500億元、成約ビルの価格は34603元/平、平均割増率は5.4%、7軒の土地の最低価格は50%を占めた。住宅企業の投資自信が損なわれた下流拍率は第1ラウンドより上昇したが、割増率は第1ラウンドより1ポイント上昇し、主に地域間の地塊熱分化の激化の影響を受けている。企業側では、30社の競売住宅企業のうち3社の民間企業しかなく、華潤、中海、初開などの大手国央企業と地方のトップが積極的に参加しているが、14の土地の半数が連合体の競争を通じて、現在の市場環境の下で、住宅企業が協力方式で資源を補充する傾向が強くなり、開発リスクを回避し、資金の圧力を分担することを明らかにした。
競売の敷居が下がり、上海の第1ラウンドの土拍量の価格が温に戻った。
第1ラウンドの上海土拍の主な規則は以下のように調整された：1）採点の入選段階をキャンセルし、看板方式に変更した。2）土地監督管理資金は従来最高の130%から110%に引き下げられた。22年に上海の第1陣の土拍36宗の土地はすべて成約し、成約建面は425万方、成約総価格は835億元、成約建面価格は19631元/平、平均割増率は3.5%で、19宗の地塊の底値は52.7%を占めた。土地を撮る敷居が下がった後、成約価格、割増率は昨年の3ロットより上昇した。松江、青浦、閔行などのホットスポットの核心地域の成約規模とプレミアムレベルがリードしている。企業の方麺では、国央企業は依然として土地を持つ主力であり、土地を持つ割合は8割を超え、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中鉄建、建発などの大型住宅企業の成約金額がリードしている。「招掛複合」のキャンセルと監督管理資金の調達と引き下げの恩恵を受け、上海城投、臨港グループなどの地元国資の最低価格は多くの土地を獲得し、上海同潤、佳運置業などの民間企業も拡張を実現し、中小住宅企業が土地を持つ機会が増えた。
全体的に見ると、一線の核心土地市場の靭性はその真実の需要が基本麺に対する良好な支持を反映しているが、現段階の二三線市場の販売と投資自信の修復は都市の基本麺の違いが大きいために遅れており、地域間の冷熱の違いはすでに土地市場の共通性の傾向である。私たちは5月以来の販売企業の安定が市場の自信を牽引することが期待され、全体の回復傾向が確立するかどうかは需要の限界改善効菓を考慮する以外に、2回の土拍熱の回復状況は同じ指標の意義を持つと考えています。
疫病の影響で、新築住宅、中古住宅、土地市場の今週の成約下落幅は持続的に拡大している。
新築住宅市場は今週405万平で、月次は前年同期比-43.81%で、前月より0.32 pct下がった。累計在庫は1281万平で、一線、二線の脱化が加速し、三線以下の脱化が緩和された。中古住宅市場は今週144万平で、毎月前年同期比-25.98%で、先月より2.13 pct改善した。土地市場は今週成約した建設麺は2293万平で、12週連続で前年同期比-34.46%だった。成約総額は1254億元で、12週間のスクロールは前年同期比-53.36%だった。全国平均プレミアム率は+3.13%で、12週間のスクロールは前年同期比-16.67 pctだった。
今週の申万不動産指数は+0.17%で、先週より2.54 pct上昇し、上昇幅は23/31で、上海の深さ300指数3.49 pctに負けた。H株については、今週のWind香港不動産指数は-0.02%で、先週より0.31 pct低下し、上昇幅は6/11位で、ハンセン指数は3.45 pctだった。克而瑞内房株のリード指数は-2.32%で、先週より1.55 pct下落した。
政策構造的にゆとりのあるbetaと買収合併のalphaを把握する
投資提案：未来の業界betaは業界構造の調整、生産能力の出清リズムと政策の底打ち力にかかっている。alphaは重点住宅企業の貸借対照表と利益率の修復、逆週期プラスレバレッジの精度、住宅シーンの価値をめぐる長期的な掘削にある。持続的な推薦：1）良質なリーダー：中国海外発展、 Gemdale Corporation(600383) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、万科A、龍湖グループ、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 2）良質成長： Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、旭輝ホールディングス；3）良質な物管：碧桂園サービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、保利物業、旭輝永昇サービス。注目をお勧めします： Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) 、越秀不動産、建発国際などの地方国有企業。
リスクの提示：業界信用リスクの蔓延；業界の販売は予想を超えている。都市の施策の力が予想に及ばないため
