核心的な観点
今週の新築、中古住宅の成約量は前月比でマイナスからプラスに転じ、前年同期比の下落幅はいずれも縮小した。構造から見ると、一、二線都市の新築住宅と中古住宅の環比はいずれも暖かくなり、前年同期比の下落幅も狭くなった。今週の43都市の新築住宅の成約件数は3.2万戸で、前月比0.8%(前値:-3.0%)上昇し、前年同期比46.2%(前値:-49.8%)減少した。そのうち、17の大中都市の新築住宅の成約件数は2万2000軒で、前月比4.5%上昇し、前年同期比43.8%減少した。一、二、三線都市の新築住宅の成約件数の増加率はそれぞれ24.0%、6.9%、-21.2%(前値:37.9%、-12.5%、27.4%)で、前年同期の増加率はそれぞれ-38.8%、-43.3%、-51.5%(前値:-43.3%、-50.6%、-46.6%)だった。15都市の中古住宅の成約件数は1万4000戸で、前月比29.0%(前値:-14.6%)上昇し、前年同期比20.5%(前値:-38.6%)減少した。このうち、11の大中都市の中古住宅の成約件数は1万2000軒で、前月比31.4%上昇し、前年同期比18.6%減少した。一、二、三線都市の中古住宅の成約件数の増加率はそれぞれ17.8%、46.9%、-31.2%(前値:-6.2%、-16.0%、-21.5%)で、前年同期の増加率はそれぞれ-45.6%、-4.3%、-25.5%(前値:-57.3%、-29.6%、-3.0%)だった。
新築在庫量、脱化週期は先週より上昇した。15都市の新築住宅の在庫セット数は109.8万セットで、前月比2.0%上昇し、脱化週期は21.2カ月、前月比0.3カ月上昇した。そのうち、8つの大中都市の新築住宅在庫セット数は59.1万セットで、前月比1.9%上昇し、脱化週期は15.9カ月で、前月比0.2カ月上昇した。一線都市の新築住宅在庫量は28.0万戸、前月比0.4%上昇し、脱化週期は18.5カ月、前月比0.1カ月上昇し、二線都市の新築住宅在庫量は20.5万戸、前月比0.1%減少し、脱化週期は16.2カ月で、前月比は明らかな変化がなく、三線都市の新築住宅在庫数は10.6万戸、前月比10.4%上昇し、脱化週期は11.3カ月、前月比0.8カ月上昇した。
全体の土地市場は先週より値下がりし、土地割増率は低下した。百城で成約された全タイプの土地の数は329宗で、前月比22.6%減少し、前年同期比51.0%減少した。成約土地の計画建築麺積は2293万平方メートルで、前月比10.8%減少し、前年同期比57.9%減少した。成約土地の総価格は1254億元で、前月比155.7%上昇し、前年同期比35.2%下落した。成約土地のビルの平均価格は5470元/平方メートルで、前月比186.7%上昇し、前年同期比60.6%上昇した。百城の成約土地の割増率は3.13%で、前月比14.7%下落し、前年同期比60.5%下落した。
住宅企業の中国債券の発行規模は前月比で、前年同期より低下した。不動産業界の中国債券の総発行量は70.81億元で、前年同期比66.1%(前の値92.9%)減少し、前月比65.3%減少した。総返済量は65.46億元で、前年同期比20.6%(前値:-24.7%)減少し、前月比31.4%減少した。純融資額は5億3500万元である。そのうち、国有企業の中国債券の総発行量は70.81億元で、前年同期比59.0%(前値:170.6%)、前月比63.2%減少した。総返済量は33.79億元で、前年同期比16.3%(前値:16.1%)減少し、前月比27.6%減少した。純融資額は37.01億元だった。民間企業は今週中国債券を発行していない。総返済量は31億6700万元で、前年同期比24.7%(前の値-43.6%)減少し、純融資額は-31.67億元だった。
投資提案
5月の住民の中長期ローンは前月比で改善され、5月の人民元ローンは1兆89兆元増加し、前年同期より3920億元増加した。その中で、住民の中長期ローンは1047億元増加し、4月(-314億元)より改善され、5月に中央銀行が相次いで最初の住宅ローン金利の下限と5年期LPRを引き下げたことに伴い、後続の信用緩和は徐々に下落したと考えられている。今週、上海は初の集中土拍を完成し、36軒の土地がすべて成約した。今回の競売は「募集再審査の採点入選」規則を廃止し、同時に監督管理資金の要求を元の最高から落札価格の130%から110%に下げ、譲受人が譲渡金を延期または分割納付し、前期審査のグリーン通路を構築することを許可した。疫病の衝撃と土拍の延期を経て、上海の第1ラウンドの土拍は「ゼロ流拍」を続け、総譲渡金は835億元に達し、昨年の第3ラウンドの集中土拍より78%増加し、集中供給地以来の単ロット譲渡金の最高値を記録し、成約総建設麺は425万方に達した。19宗地は基本価格の成約(53%占める)で、頂上成約率は33.3%に達し、昨年の第3ラウンドと横ばいだった。全体の平均割増率は3.5%で、昨年の第3陣の集中土拍より0.6ポイント上昇した。取得企業は8社が中央国有企業となり、その中で China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は今回の土拍の最大の買い手となり、独立と連合体方式で4社を取得し、成約金額は169億4000万元に達した。全体的に見ると、第一線の核心土地市場の靭性はその真実の需要が基本麺に対する良好な支持を反映し、市場の自信回復を牽引することが期待されている。
私たちは疫病防止態勢が好転するにつれて、地方の緩和政策が徐々に市場に伝導していると考えており、不動産プレートの機会に関心を持ち続けることを提案しています。私たちは4つの主要なラインに注目することを提案します:1)全国化配置の中央国有企業のトップの住宅企業は、前の段階ですでに評価値を得て奮い立っていますが、beta相場による上昇空間を享受します: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、龍湖グループ、華潤置地;2)地域型中央国有企業のトップと良質な民間企業であるが、キャッシュフローと財報の質は比較的に良い:国際、越秀不動産、美の置業、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 3)政策がより明らかになった後、弾力性反転標的に注目できる:旭輝ホールディングス、* Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、碧桂園;4)現在の収入は比較的に強く、集中度が加速的に向上し、同時に関連住宅企業の最近の信用リスクが緩和され、弾力性が逆転した不動産後週期物業プレート:碧桂園サービス、旭輝永昇サービス、保利物業、中海物業、新城悦サービス。
リスクのヒント
不動産コントロールは持続的にアップグレードされています。販売は予想を超えて下落した。融資の引き締めが続いている。