国家統計局は2022年1~5月の全国不動産開発投資と販売状況を発表した。5月の販売麺積は1億1000万平で、前年同期比-31.8%（前値：-39.0%）；開発投資額は1兆3000億元で、前年同期比-7.8%（前値：-10.1%）；新規着工麺積は1億1900万平で、前年同期比-41.8%（前値：-4.2%）。
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\u3000\u30001.分譲住宅の販売：
5月の販売単月は前年同期比で下落幅が狭く、「U型」の底部が逆転した開始段階にある。5月の全国分譲住宅の販売麺積は1億1000万平で、前年同期比31.8%減少し、下落幅は前月より7.2ポイント縮小し、その中で住宅販売麺積の下落幅は36.6%に達し、下落幅は前月より5.8ポイント縮小した。売上高は1兆5000億元で、前年同期より37.7%減少し、下落幅は前月より8.9ポイント縮小した。5月の販売麺積と売上高は2018年以来の同期最低水準だが、単月の下落幅は狭く、市場の限界が修復された。一方で、疫病緩和による需要の限界が回復したためだ。一方、各地では都市の施策に力を入れ続けているため、注目都市が最適化政策の行列に加わった後、この部分の都市市場感情は少し修復された。また、4月に疫病が集中的に発生し、住宅販売麺積の下落幅は42.4%に達し、2007年以来の単月最大の下落幅を記録し、それに基づいて5月の販売の下落幅は縮小した。各地区から見ると、5月の東部、中部、東北部の単月販売は前年同期比で減少幅が狭く、その中でこれまで疫病の影響を受けて深刻で、同時に販売比が40%を超えた東部地区の5月販売麺積は前年同期比で10ポイント減少し、修復程度は全国全体より優れている。販売平均価格を見ると、5月の分譲住宅の販売平均価格は9615元/平で、前年同期比8.7%下落し、下落幅は前月より3.8ポイント縮小し、2021年8月以来10カ月連続で販売平均価格は前年同期比マイナス成長となり、市場が「価格で量を変える」ことが続いていることを示している。現在、販売回復の始まりの段階にあると考えられています。ファンダメンタルズの「U型」の底部が反転している先端です。累計で見ると、販売の下落幅は拡大し続けている。1-5月の販売麺積は5億7000万平で、前年同期より23.6%減少し、下落幅は前月より2.6ポイント拡大した。販売金額は4兆8300億元で、前年同期比31.5%減少した。下落幅は先月より2ポイント拡大した。販売価格は9527元/平で、前年同期比10.3%下落した。私たちは前期政策の徐々に効菓が現れ、疫病の負の影響が消えるにつれて、市場の自信と住民の就職と収入の予想の安定した回復に有利で、高エネルギー級都市は率先して企業の安定した回復の通路に入り、全国市場の情緒の回復を牽引することが期待されていると考えています。昨年6月の全国の分譲住宅の販売麺積と販売金額はそれぞれ2億2000万平と2兆2000億元に達し、過去同期の最高レベルにあり、高基数の影響の下で、私たちは今年6月の販売が前年同期よりも大きく下落すると予想しており、販売の底は6月か3四半期初めに現れると予想されています。2022年の販売麺積は前年同期比-8.4%、販売金額は前年同期比-8.2%と予想されています。
\u3000\u30002.不動産開発投資、新規着工、竣工：
新規着工、投資単月の減少幅は小幅に縮小したが、全体の修復は明らかではなく、累計増加率は引き続き下落した。5月の開発投資額は1兆3000億元で、前年同期比7.8%減少し、下落幅は前月より2.3ポイント縮小した。新規着工麺積は1億1900万平で、前年同期比41.8%減少し、下落幅は前月より2.3ポイント縮小した。疫病状況が徐々に緩和され、一部のプロジェクトが操業を再開し、新規着工単月の下落幅が小幅に狭くなり、単月の投資減少幅が狭いことを牽引したが、全体の修復は明らかではない。累計成長率を見ると、販売回復が予想に及ばず、住宅企業の資金麺の改善が明らかでなく、6-8月に債務返済のピークに直麺するなどの要素の影響の下で、累計新規着工と投資の下落幅は持続的に拡大している。1-5月の新規着工麺積は5億1600万平で、前年同期より30.6%減少し、下落幅は前月より4.3ポイント拡大し、不動産開発投資金額は5.21兆元で、前年同期より4.0%減少し、下落幅は前月より1.3ポイント拡大した。私たちは、高エネルギー級都市の販売が回復するにつれて、第3四半期の住宅企業の高エネルギー級都市に対する着工と投資意欲が徐々に好転し、全国の不動産投資が徐々に修復されるのを牽引していると考えています。私たちの試算によると、2022年の年間新規着工の伸び率は-5.5%と予想されています。今年5.5%の経済目標を達成するには、不動産投資は少なくとも2.1%~2.5%以上でなければならない（詳しくは私たちの報告書「不動産業界の2022年中期投資戦略：凡益の道、時代と共にする–短期ゲームと長期構造に関する思考」を参照）。5月の竣工の減少幅は著しく拡大したが、6月は半年度の節目であり、竣工は回復すると予想されている。私たちは年間を通じて「保証交付」の任務の下で、竣工は依然として一定の成長を維持することができると予想しています。5月の竣工麺積は3332万平で、前年同期比31.3%減少し、下落幅は前月比17.6ポイント拡大し、1-5月の累計竣工麺積は2.34億平で、前年同期比15.3%下落し、下落幅は前月比3.4ポイント拡大した。一方、住宅企業の資金圧力は依然として大きく、一部の住宅企業は自分のキャッシュフロー投資のリズムに基づいて一部のプロジェクトに対して積極的に仕事を停止する戦略を取っていると考えています。一方、突発的な疫病発生は一部のプロジェクトを実質的に休業させたため、竣工リズムは短期的に明らかに減速した。私たちは交付年が過ぎてから2022年の竣工も高位から下落すると予想していますが、年間を通じて保証する必要があり、竣工の伸び率は3.0~3.1%になると予想しています。
\u3000\u30003.開発者の資金：
所定の資金の単月の下落幅は小幅に狭いが、住宅企業の内外部の資金環境は依然として緊張している。5月の住宅企業の到着資金は1兆1900億元で、前年同期比33.4%減少した（前の値：-35.5%）。1-5月の住宅企業の到着資金は6.04兆元で、前年同期比25.8%減少し、下落幅は2.2ポイント拡大した。1）販売の下落、返金の鈍化の影響を受けて著しく、5月の住宅代金は5532億元で、前年同期比の増加率は-44.9%で、下落幅は4.9ポイント小幅に狭いが、全体の下落幅は依然として大きい。その中で、手付金と事前入金、個人ローンの伸び率はそれぞれ-48.7%と-34.3%で、下落幅はそれぞれ4.3と8.0ポイント狭く、個人ローンの修復力は平らで、銀行の口径から見ると、現在のローンローンの供給は明らかに需要より大きい。5月の信用緩和が強化されたため、中央銀行は前後して最初の住宅ローン金利の下限と5年LPRを引き下げた。貝殻研究院のデータによると、5月の103の重点都市の最初のセット、2つのセットの住宅ローン金利はそれぞれ4.91%、5.32%で、それぞれ先月より26、13の基点下落した。平均貸付週期は29日で、先月と同じです。そのため、下半期には住宅ローンが回復する見込みだと考えています。2）非住宅ローンの下落幅は持続的に拡大し、5月の非住宅ローンは6350億元で、下落幅は3.6ポイントから18.6%に拡大し、住宅企業の外部融資環境の緩和効菓は明らかではない。その中で、中国のローン、自己資金の5月の前年同期比下落幅はそれぞれ6.0と6.6ポイント拡大して-34.0%と-13.2%に達し、前期の信用支援は実質的に到着していない。これまで住宅企業の暴雷事件が頻繁に発生し、6~8月が住宅企業の債務集中期限切れの時期であることを重ねて、金融機関と債券投資家のリスク選好は依然として政策の影響より大きく、全体の融資端は依然として緩やかな修復の過程にある。
投資提案：
現在の業界論理は「政策が緩和されるかどうか」から「政策が実際の効菓を菓たすかどうか」に徐々に変化していると考えられています。ファンダメンタルズの「U」型の改善に伴い、不動産プレートはすぐに第2ラウンドの上昇段階に入ると考えられています。不動産プレートの機会に関心を持ち続けることをお勧めします。私たちは4つの主要なラインに注目することを提案します：1）全国化配置の中央国有企業のトップの住宅企業は、前の段階ですでに評価値を得て奮い立っていますが、beta相場による上昇空間を享受します： Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、龍湖グループ、華潤置地；2）地域型中央国有企業のトップと良質な民間企業であるが、キャッシュフローと財報の質は比較的に良い：国際、越秀不動産、美の置業、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 3）政策がより明らかになった後、弾力性反転標的に注目できる：旭輝ホールディングス、＊ Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、碧桂園；4）現在の収入は比較的に強く、集中度が加速的に向上し、同時に関連住宅企業の最近の信用リスクが緩和され、弾力性が逆転した不動産後週期物業プレート：碧桂園サービス、旭輝永昇サービス、保利物業、中海物業、新城悦サービス。
リスクのヒント：
不動産コントロールは持続的にアップグレードされています。販売は予想を超えて下落した。融資の引き締めが続いている。
