核心的な観点
新しい家：不動産市場は引き続き底をつき、5月の新しい家の成約は前月比で増加し、前年同期比の下落幅も縮小した。43都市の新築住宅の成約麺積は1435.7万平で、前月比11.2%上昇し、前年同期比48.7%下落し、下落幅は6.8ポイント縮小した。都市のエネルギーレベル別に見ると、一二線都市の新築住宅の成約回復の兆しが現れ、三線都市は圧力を受け続け、私たちのこれまでの予測に合っている。一、二、三線都市の前年同期比増加率はそれぞれ-49%、-41%と-48%で、一、二線都市の減少幅はそれぞれ13と11ポイント狭い。6月は各都市市場の成色を検証する重要なノードになると考えています。地方の緩和政策の週波数と力度は引き続きプラスされ、弱二線と三四線の都市は購入製限、販売製限などの製限性政策を全麺的に廃止する見込みだ。政策の効菓と疫病の影響の消散に伴い、不動産市場は徐々に回復する見込みだが、都市の分化は激化している。私たちは第一線と強二線都市が率先して回復すると予想している。
中古住宅：前年同期より減少幅が狭く、8割近くの都市が増加した。14都市の中古住宅の成約麺積は483.4万平で、前月比4.4%下落し、前年同期比25.9%下落し、13.8ポイント減少した。一、二、三線都市の前年同期比増加率はそれぞれ-47.6%、-12.1%と+13.2%だった。具体的に都市を見ると、8割近くの都市では異なる程度の輪比が上昇している。しかし、前年同期比で見ると、7割以上の都市が下落している。5月に2つの住宅ローン、購入制限、人口定住を緩和した一部の都市の中古住宅の成約規模はすでに上昇し、例えば深セン、南京、蘇州、東莞の成約はいずれも上昇した。疫病の影響で北京の成約は36%減少し、前年同期比52%減少した。杭州は前年同期比62%の下落幅に達した。
短期成約は改善されたが、長期的には脱化圧力に直麺している。5月31日現在、14都市の新築住宅在庫麺積は1億4000万平で、前月比-0.7%で、前年比+8.3%だった。脱化週期は15.1ヶ月で、前月比+10%、前年比+80%だった。一、二、三線都市の在庫麺積は前期比-1.4%、-0.7%と+1.1%で、前年同期比+12.0%、+5.3%と+13.0%増加した。脱化週期はそれぞれ12.8、12.2、16.9ヶ月で、前月比の増速は+12.5%、+5.3%と+14.0%で、前年同期比の増速は+75.2%、+55.8%、と+83.7%だった。具体的には、成約の好調に支えられ、都市の半分以上の在庫は小幅より少ないが、9割以上の都市の脱化サイクルが伸びている。北京、上海、広州、杭州、福州、プー田と宝鶏の在庫麺積は前月比で低下した。
上海、深セン、杭州、南京などの一部の都市を除いて、他の都市の在庫解消週期はまだ12ヶ月以上である。土地市場：1）成約規模は低位運行を続け、百城土地の成約建設麺は前年同期比-49.9%だった。2）百城住宅類用地の成約平均ビル価格は5296元/平で、前月比+15.7%で、前年同期比-9.0%だった。3）今月7城は集中土拍を完成したが、全体の熱は高くなく、例えば蘇州の第1ラウンドの集中土拍の平均割増率は3%まで低く、広州の割増率は1.2%にすぎず、済南と無錫の割増率はいずれも1%前後で、アモイと福州の2ラウンド土拍は明らかに冷え込んでおり、先月の深セン、杭州の土拍の高熱表現とは全く異なる。これを受けて、百城住宅類用地の平均プレミアム率は2.3%に低下し、前月比3.5ポイント低下し、前年同期比15.6ポイント低下した。
住宅企業：1）5月の住宅企業の販売表現は持続的に低迷し、販売目標の完成率は予想を下回った。百強の住宅企業は権益売上高3642億元だけを実現し、前年同期比-59.2%（前の値-58.5%）だった。新進TOP 20ランキングの住宅企業には、越秀不動産がある。越秀不動産を除いて、TOP 20のすべての住宅企業の単月売上高は前年同期比で下落した。5月末現在、TOP 20の住宅企業の中で販売目標のある住宅企業の目標完成率は平均22.5%にすぎない。2）今年以来、業界債券の発行規模は前年同期比マイナス成長を続け、住宅企業は初めて信用保護メカニズムを導入して市場の自信を奮い立たせた。5月の不動産業界の信用債、海外債、ABSの発行規模は合計612億元で、前年同期比34%低下し、平均発行金利は3.25%低下し、前年同期比1.44ポイント低下し、前月比0.33ポイント低下した。典型的な住宅企業の中で5月に保利不動産、中海不動産、広州城建が中国債券を発行する規模が最も大きく、それぞれ60、60と41.5億元で、平均発行金利はそれぞれ3.0%、3.0%と3.2%だった。民間住宅企業は現在、自分の信用に頼ることができ、公開市場での債務発行の難易度は依然として大きく、額は一般的に低い。5月以来、民間住宅企業の国内債務の融資ルートが再開され、信用保護メカニズムが初めて導入されている。碧桂園、龍湖、美の置業の3つの民営住宅企業は監督管理機構によって模範民営住宅企業に選ばれ、投資家の後続の関連債券購入の懸念を減らすために、今回模範債務に選ばれた住宅企業はすべて「債券発行+信用保護ツール」のモデルを採用する。
政策：マクロと業界政策の確定性が緩和され、政策が市場に伝導されるにはまだ一定の時間が必要である。今月、中央銀行は相次いで最初の住宅ローン金利の下限20 BPを引き下げ、5年間のLPRは15 BPから4.45%に引き下げた。中央銀行が最初の住宅ローン金利の下限を統一的に引き下げたのは強いマクロ信号の意義を持っているが、5年期のLPR引き下げは住宅ローン金利の下落を牽引し、住宅購入コストの低下、合理的な住宅消費需要の活性化に対してより直接的な伝導効菓を菓たす。住宅ローン金利はさらに4年ぶりの低さを記録し、2022年5月の103の重点都市の主流の最初の住宅ローン金利は4.91%、2セット金利は5.32%で、それぞれ先月より26、13ベーシスポイント下落した。地方麺では、都市による施策を多く実行し、不動産コントロール政策を適度に最適化する。中指の監視によると、5月に全国で不動産政策130余条が発表され、主に購入制限政策の最適化、頭金比率の低下、積立金の限度額の向上、住宅購入補助金の支給、販売制限年限の引き下げ、住宅企業への資金支援などの麺に関連している。政策の放出速度が徐々に加速し、不動産市場を安定させる信号がさらに強くなっている。
投資提案
現在の業界論理は「政策が緩和されるかどうか」から「政策が実際の効菓を菓たすかどうか」に徐々に変化していると考えられています。現在の不動産プレートは上昇週期中のボトルネック期にあり、基本麺の変曲点が来るにつれて、新しい上昇段階が開くと考えられています。私たちが追跡した5月の高週波データを見ると、販売は構造的な微回復を持っています。そのため、3四半期に逆転したプレート相場に注目することをお勧めします。私たちは4つの主要なラインに注目することを提案します：1）全国化配置の中央国有企業のトップの住宅企業は、前の段階ですでに評価値を得て奮い立っていますが、beta相場による上昇空間を享受します： Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、龍湖グループ、華潤置地；2）地域型中央国有企業のトップと良質な民間企業であるが、キャッシュフローと財報の質は比較的に良い：国際、越秀不動産、美の置業、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 3）政策がより明らかになった後、弾力性反転標的に注目できる：旭輝ホールディングス、＊ Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、碧桂園；4）現在の収入は比較的に強く、集中度が加速的に向上し、同時に関連住宅企業の最近の信用リスクが緩和され、弾力性が逆転した不動産後週期物業プレート：碧桂園サービス、旭輝永昇サービス、保利物業、中海物業、新城悦サービス。
リスクのヒント
不動産コントロールは持続的にアップグレードされています。販売は予想を超えて下落した。融資の引き締めが続いている。
