核心的な観点
統計局は2022年5月の不動産市場の運行状況を発表した。不動産販売麺積、販売金額、投資額、新規着工麺積はそれぞれ10970万平方メートル/10548億元/12980億元/1188万平方メートルで、前年同期比の成長率はそれぞれ-31.8%/-37.7%/-7.8%/-33.4%で、前の値-39.0%/-46.6%/-10.1%/-44.2%だった。
販売価格の限界は小幅に回復し、基本麺はまだ底を築いている。5月の販売平均価格は9615元/平方メートルで、前年同月比8.7%下落し、前月比3.1%上昇した。販売の限界は小幅に回復し、主な原因は疫病の状況が緩和され、これまで密集して発表された緩和政策に一定の効菓があったが、ファンダメンタルズの修復効菓は明らかではなく、現在の需要側が依然として弱いことを証明し、住宅購入者の様子見気分は依然として残っている。最近の政策は様子見の余地があり、ファンダメンタルズが持続的に下落すれば、後続の緩和力は強化される見込みだ。重点都市の疫病状況が徐々に解消されるにつれて、不動産の基本麺は第2四半期末に初歩的に底を築くことが期待され、下半期の政策緩和の力の増大と経済回復に伴い徐々に上昇通路に入ると考えられている。
新規着工の下落幅はやや狭く、投資はマイナス成長を続けている。5月の新規着工麺積/販売麺積の比率は1.08で、前の値は1.14で、新規着工動力はまだ不足している。主な原因は以下の通りだと思います。核心は販売が弱く、企業の在庫補充の動力が不足していることです。次に、20202021年の土地譲渡麺積が下落し、2022年1-5月の累計土地譲渡麺積が45.7%減少し、企業の土地貯蔵不足が後続の新規着工にマイナスの影響を与える。保証交付の圧力の下で、竣工は新着工に一定の押し出し効菓がある。5月の不動産開発投資は前年同期比7.8%下落し、不動産投資の支持力は依然として弱く、投資の持続的な下落は政策緩和にも触媒作用があると考えられている。
住宅企業の資金麺の改善には限りがあり、販売返金は依然として主な牽引である。資金麺から見ると、5月の不動産企業の資金調達額は11882億元で、前年同期比3.4%増加し、前の値は-35.5%で、全体の資金麺の改善は明らかではない。項目別に見ると、中国のローン融資は1208億元で、前年同期比-34.0%、前の値-28.0%で、下落幅が拡大し、広い信用効菓はまだ限られている。需要側から見ると、手付金と事前入金は3784億元で、前年同期比-48.7%増、前の値-40.8%、個人ローンは1748億元で、前年同期比-40.8%増、前の値-37.3%だった。信用の広い指導の下で、金融機関の民間住宅企業に対する融資支援は実質的に着地するのにまだ時間がかかり、現在の住宅企業の資金麺の牽引項目は主に販売返金であり、需要不足は企業の資金麺に影響する核心要素となっている。
業界の集中度は依然として低下しており、100強の住宅企業の販売は業界平均より弱い。2022年1-5月のトップ10、トップ10-20、トップ20-50、トップ50-100の住宅企業の販売金額の前年同期比増加率はそれぞれ-48.0%、-55.5%、-57.0%と-52.6%だった。1~5月のトップ10の販売集中度は22.2%に下がった。
私たちは中期戦略報告における業界指標に対する予測を維持しています。材料販売麺積は前年同期比19.3%下落し、販売金額は27.2%下落し、新規着工麺積は前年同期比29.4%下落し、投資完成額は10.1%下落した。
投資提案と投資目標の
今月の不動産業界の主要な統計指標の下落幅はやや狭いが、改善程度は限られており、業界の基本麺は依然として底打ち過程にある。資金麺から見ると、企業の融資環境は依然として緊張しており、さらに重要なのは前払金とローンが依然として下落していることであり、これは現在の業界回復の核心的な原因が需要側の弱さであることを示している。これまでの政策は需給の両端でバランスよく力を出すことを示していたが、結菓から見ると消費者の自信を逆転させるには不十分で、民間住宅企業の信用レベルを回復するにも十分ではないため、需給の両側が弱い圧力は依然として存在している。最近の政策の力は少し減速したり、様子見期に入ったりしています。この状態では、販売の下落は依然として持続し、年中に初歩的な底打ちが期待されていると考えられています。それに伴い、より大きな緩和政策は下半期に解放される見込みです。市場の回復は一足飛びにはならず、低格付け住宅企業は依然として失血状態が続いており、現段階ではエッジ住宅企業を探すのは依然として良い戦略ではなく、国有企業と高信用民間企業を主とする組み合わせを引き続き推薦し、市場の回復に伴い徐々に弾力性のある標的を配置することを提案している。私たちは業績の安定した第一線のリーダーを見て、保利不動産（ Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、購入）、＊ China Vanke Co.Ltd(000002) China Vanke Co.Ltd(000002) 、購入）を推薦します。業績と弾力性のある二線の蛇口で、 Gemdale Corporation(600383) Gemdale Corporation(600383) 、購入）、龍湖グループ（00960、購入）、旭輝ホールディングス（00884、購入）を推薦します。同時に、私たちは急速に成長し、不動産回復の恩恵を受けている物管と商管業界をよく見て、碧桂園サービス（06098、購入）、保利物業（06049、購入）、＊ China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、増加）、＊ New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) 、購入）、融創サービス（01516、購入）、星盛商業（06668、購入）を推薦します。
リスクのヒント
販売は予想を大幅に下回った。政策のコントロール力は予想を超えている。融資環境には不確実性がある。
