基本的な結論
一連の政策が実施された後、市場販売は回復の兆しがありますか？
最近の不動産市場はすでに安定の兆しがあり、2022年5月の全国の分譲住宅販売金額は単月前月比+29.7%で、前年同期比-37.7%（下落幅は4月より8.9 pct狭い）だった。高週波データによると、2022年第25週（6月11日-6月17日）には、40都市の新築住宅と17都市の中古住宅がいずれも単週で前年同期比プラスとなった。都市間と都市内には分化があり、高エネルギー級都市の回復速度は比較的速く、上海の疫病が解除された後、成約量はV型反発を実現したが、3、4線都市の成約量は低位をさまよっている。同じ都市内の改善製品の回復が率先してスタートし、上海の複数の核心区のハイエンド改善盤は開場して100%に達し、外週はプロジェクトの解消率が5割未満である必要がある。住宅企業の到着資金と販売返金も改善され、下半期の新規着工とプッシュ量の増加に支持を提供し、市場回復の継続性を保障した。
異なる住宅企業の下半期の販売回復表現の違いは？
私たちは住宅企業の販売可能な在庫と新しいプッシュ量の解消を通じて、住宅企業の四半期と年度の販売規模の範囲を試算し、百強の住宅企業全体の販売金額は第3四半期の単四半期に正に戻ると予想していますが、通年では前年同期比-21%と予想されています。異なる住宅企業から見ると、再2 H 21と1 H 22が積極的に土地を持っている住宅企業は新規購入能力が強く、プロジェクトの品質が相対的に高く、その販売回復力がより大きい。私たちはこの1年間に積極的な典型的な住宅企業10社を選んでそれぞれ通年の販売予測を行い、9社は第3四半期に単四半期に前年同期比プラス転換を実現することができ、通年から見ると、市場は下半期に回復すると予想されているが、通年の各住宅企業の販売規模は依然として前年同期比マイナスであることが多く、その中で建設は前年同期比+1.2%と濱江は同-1.2%で、販売規模は2021年と同レベルを維持することができる。頭部の中央企業・国有企業の下落幅は一般的に8~16%で、業界平均をやや上回ると予想されている。
今回の市場の回復力はどうですか？
下半期の市場販売は回復したが、年間販売規模は前年同期比マイナスと予想されており、2022年の年間分譲住宅の販売麺積は約15億9000万方で、前年同期比約11.3%減少し、全体の住宅価格レベルはここ3年の低位レベルにあることを勘案し、下半期の市場回復は弱い回復と予想している。経済の安定した成長を背景に、不動産業界の弱い回復はコントロール政策の転換を促すことができず、地方政府の土地財政に対する依存度が高く、今後しばらくの間、コントロール基調は依然として緩和を主とする見通しだ。市場が徐々に回復し、政策が緩和され続ける環境の下で、不動産プレートは新しい相場を迎える見込みだ。
投資提案
現在、不動産市場の販売はすでに安定回復の兆しがあり、北京、上海などの一線都市の反発は二線都市に伝導され、不動産市場の下半期の回復を牽引すると予想されている。販売投資の逆成長、業績の確定性が強く、良質な都市を重点的に配置し、質の高い製品サービス力を持つ住宅企業、例えばグリーンシティ中国、建発国際、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) などが超過収益を得ることを第一に推進する。財務構造が健康で、キャッシュフローが安全な頭の国有企業中央企業を穏健に推薦し、例えば Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) など、トップの不動産企業は業界が徐々に回復しているベータの収益を享受している。
リスクのヒント
緩和政策は市場の振興によくない。三四線都市の回復力が弱い。複数の住宅企業が債務違約を起こした。
