十城は住宅券の安置措置を打ち出し、棚改手形化
私たちの統計によると、2022年4-6月期には全国で10都市が蘇州常熟、台州温嶺、寧波、麗水、紹興、嘉興、鄭州などの住宅チケットの安置措置を次々と打ち出した（詳細は下表を参照）。住宅票の安置措置とは、政府が徴収された住宅の所有者に住宅価値に応じて同額（または同額＋奨励金）の額面を発行する住宅票であり、徴収された人は住宅票に基づいて有効期間内に協力開発者のビルを購入することができる。住宅券の使用規定は通常、1）両替可能な家屋は市内または市内の特定区域の家屋である、2）両替可能な家屋が新築か中古かについて、都市によって要求が異なる（例えば、寧波市海曙区は住宅券を使用して中古住宅を購入することを許可し、紹興市越城区は中古住宅が住宅券の購入範囲に含まれないことを明らかにした）、3）原則として、1枚の住宅券は1つの住宅にしか両替できず、住宅券の売買、抵当、不法な現金化はできない、4）住宅券の両替可能な住宅価値は通常、住宅券の額面価格の一定の割合（例えば鄭州は90%以上）を下回らず、住宅券の額面価格を超えた部分は住宅購入者が商業ローンを増やすことで補っている。
住宅券の安置措置の目標：政府の資金徴収圧力を緩和し、弱城楼市の修復を推進する
これまでの棚改貨幣化とは異なり、住宅券の配置措置は以下の特徴を持っている：1）住宅券メカニズムの下で政府支出資金が少なく、主に短期の過渡費（例えば鄭州モデル）を支払い、これは政府の資金圧力が古いモデルより大幅に軽減された、2）棚改貨幣化後の資金の使用に対して必ずしも強硬な要求があるとは限らないが、住宅券の使用には明確な指向があり、両替標識は通常協力住宅企業の新築であり、18-36ヶ月の有効期限の制限がある。現在、住宅券の安全対策を打ち出している都市は、短期市場の成約量が比較的低迷している都市が基本である。住宅券は所在都市の成約量の修復を推進し、成約量の修復を通じて市場の活性度の修復を促進するのに有利であると考えている。
住宅券の配置モデルは土地とビル市の正循環に有利である
住宅券の配置モデルは、政府が少ない資金で小屋をこじ開けて地域を変更し、都市の土地整理プロセスを推進するのに有利であり、現地の土地整理と譲渡に役立つ。棚改住宅購入者にとって、棚改貨幣化や住宅券は、最終的に居住環境の改善を実現することができる。不動産企業にとって、短期的な重点任務は依然として分譲住宅の有効な脱化であり、資金還流を実現することである。住宅券の配置モデルの下で、住宅企業は資金還流の面で主に3種類のルートがある：1）住宅券は現金に両替する、2）住宅券の額面金額を超えた部分の住宅購入者ローン、3）政府は将来の土地交換を行い、住宅企業は建設販売の将来プロジェクトを通じて資金還流を実現する。私たちは、住宅券方式による新築/中古住宅の買い替えは現地市場の取引活発度を推進するのに有利であり、市場取引活発度が向上してこそ需要自信の修復を牽引でき、さらに修復のプラス循環に入ると考えている。中長期的に見ると、住宅券安置制度は現在の成約量が弱い都市不動産市場の取引量の修復に有利であり、その政策は需要の修復に対して融資制限を緩和することに弱くなく、成約が弱い市場の成約量に底があるH 2業界の需要の修復は過度に悲観する必要はないと考えている。
投資提案
投資目標の選択では、業界の観点を維持する：1）総合能力が最も優れた良質のリーダーをよく見る、2）弾力性の強い小さくて美しい住宅企業をよく見る、3）仲介と不動産セクターに注目する機会を増やす。対応推奨株式： Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Shenzhen Tagen Group Co.Ltd(000090) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 、貝殻、碧桂園サービス。
リスクの提示：住宅券制度の実行速度が予想に及ばないか、需要修復時間が延長される。
