業界追跡（2022.6.182022.6.24）
ルームチケットとは？
住宅券は都市更新改造中の被徴収者、すなわち「立ち退き住宅」に向けて、住宅の安置補償権益貨幣の数量化後に徴収者が被徴収者に住宅を再購入するための決済証憑である。住宅券の安置は貨幣補償、財産権交換補償に基づいて新たに追加された補償方式であり、本質的には政府が徴収された人の住宅購入を奨励し、同時に都市更新改造の資金圧力を緩和するために打ち出した期限をまたいだ決済ツールである。
現在、どの都市が住宅券の安置政策を打ち出しているのか。
統計によると、現在までに全国で21都市以上が住宅券の安置政策を打ち出しており、鄭州、南京の2つの省都都市を除いて多くは3、4線都市であり、現地のビル市には成約が低迷し、在庫が高く、脱化周期が長いという特徴が普遍的に存在している。鄭州を例にとると、これまで住宅ローン金利の低下、頭金比率の引き下げなど一連の政策調整の効果が期待できなかったため、住宅券の発売は地方の住宅市場の底打ち需要が差し迫っていることを反映している。
各地の住宅券政策細則の違いは何ですか。
現在発表されている住宅券政策文書と比較すると、政策内容の細則は都市によって異なる。住宅券の有効期間は、一般的に6ヶ月か12ヶ月です。張家港鳳凰鎮は比較的特殊で、有効期間はわずか3ヶ月である。インセンティブ手段には、主に1）住宅券の額面内の元の住宅配置補償権益貨幣額に一定の割合のインセンティブ金額を与えることが含まれる。河南鄭州のように、8%の奨励金を与える。2）追加の住宅購入補助金と臨時配置移行費。江蘇宜興の場合、6ヶ月以内に住宅券を使用すると住宅購入費の1%の補助金が支給される。湖北省鄂州では6カ月間の臨時配置移行費を一度に支給した。3）一部の都市は浙江温州のように住宅券に対して利息を計算し、1年期LPRに基づいて利息を計算する、4）金融関連、子供の教育、税収優遇、購入制限の緩和などの政策的奨励。
住宅券の役割と潜在的な影響はどれらがありますか？
住宅券の安置は立ち退き者の差別化された住宅購入需要を満たし、財政圧力を緩和し、住宅企業の新築解消を加速するなどの面で積極的な役割を果たしている。動的立ち退き戸に対しては、選択を広げ、過渡期を短縮すると同時に、改善性需要の励起に役立つ。地方政府にとって、住宅券は短期的な貨幣補償方式による財政圧力を緩和することができ、また、地元の不動産市場に資金を流入させ、住宅購入需要を刺激し、販売を牽引する役割を果たすことができる。住宅企業にとって、政府の裏書とボトリングは局所的な生産能力過剰問題を解決したり、投資自信をある程度安定させたりするのに有利である。しかし、住宅券モデルも同様に販売返金周期を延長したため、キャッシュフローが懸念されたり、財政圧力の大きい地域での住宅企業の参加意欲に影響を与えたりしている。全体的に見ると、住宅券は住宅消費の刺激、在庫の解消の加速などの面で積極的な意義があり、各地の住宅券安置政策の集中的な打ち出しも他の都市に対して良好なモデル効果を形成し、より多くの都市のフォローアップを牽引することが期待されている。しかし、三四線都市の高企業の在庫と人口流出圧力を考慮すると、現段階での住宅券の需要に対する実際の改善効果は相対的に限られる可能性があり、各地の政府住宅券の安置の実際の実行状況と棚改能による住宅券の規模の体量の大きさはまだ観察しなければならない。
6月新築、中古、土地市場の成約改善
新築住宅市場の今週の成約は689万平で、月次は前年同期比-16.75%で、前月より26.73 pct改善した。累計在庫は13473万平で、一線、二線、三線及び以下の脱化が加速している。中古住宅市場は今週177万坪で取引が成立し、月度は前年同期比-10.35%で、前月より17.87 pct改善した。土地市場は今週、建設面1665万平を成約し、12週間のスクロールは前年同期比-32.18%だった。成約総額は152億元で、12週間のスクロールは前年同期比-55.16%だった。全国平均プレミアム率は+3.92%で、スクロールは12週間で前年同期比-15.86 pctだった。
今週の申万不動産指数は+1.86%で、先週より2.17 pct上昇し、上昇幅は17/31位で、上海の深さ300指数に0.13 pct負けた。H株については、今週のWind香港不動産指数は+5.92%で、先週より9.78 pct上昇し、上昇幅は3/11に順位を上げ、ハンセン指数2.86 pctをリードした。グラム一方、瑞内房株のリード指数は7.25%で、先週より10.89 pct上昇した。
政策の構造的緩和を把握するベータと買収合併のアルファ
投資提案：将来の業界ベータは業界構造の調整、生産能力の出清リズムと政策の底打ち力に依存する、alphaは重点住宅企業の貸借対照表と利益率の修復、逆周期プラスレバレッジの精度、住宅シーンの価値をめぐる長期的な掘削にある。持続的な推薦：1）良質なリーダー：中国海外発展、 Gemdale Corporation(600383) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Vanke Co.Ltd(000002) 、龍湖グループ、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 2）良質成長： Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、旭輝ホールディングス、3）良質な物管：碧桂園サービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、保利物業、旭輝永昇サービス。提案の注目： Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) 、越秀不動産、建発国際など。
リスクの提示：業界信用リスクの蔓延、業界販売の下押しが予想を上回った、都市施策の力が期待に及ばないため
