核心的観点
今週の新築住宅の成約量は前月比で上昇を続け、前年同期比で低下したが、その中で二線都市の回復力は強気を維持し、同環状比はいずれも大幅に増加し、一線都市の環状比は回復を維持し、前年同期比でやや低下した。中古住宅の成約量は前月比と前年比で減少した。今週の43都市の新築住宅の成約件数は5万4000戸で、前月比8.6%上昇し、前年同期比13.4%減少した。そのうち、17の大中都市の新築住宅の成約件数は3万9000戸で、前月比14.2%上昇し、前年同期比1.0%上昇した。一、二、三線都市の新築住宅の成約件数の前月比増加率はそれぞれ0.2%、31.0%、-43.5%で、前年同期比増加率はそれぞれ-20.8%、24.6%、-55.2%だった。15都市の中古住宅の成約件数は1万5000戸で、前月比6.0%減少し、前年同期比9.4%減少した。そのうち、11の大中都市の中古住宅の成約件数は1万4000戸で、前月比7.3%減、同7.0%減、一、二、三線都市の中古住宅の成約件数の増加率はそれぞれ8.5%、-8.5%、-47.0%で、前年同期比の増加率はそれぞれ-37.5%、20.3%、-60.9%だった。
新築住宅の在庫量は先週より上昇し、脱化周期は先週より明らかな変化がなかった。15都市の新築住宅の在庫セット数は113.9万セットで、前月比1.4%上昇し、脱化周期は20.4カ月で、前月比で明らかな変化はなかった、そのうち、8つの大中都市の新築住宅の在庫セット数は61.2万セットで、前月比1.0%上昇し、前年同期比17.0%上昇し、脱化周期は15.0カ月で、前月比0.3カ月低下した。第一線都市の新築住宅在庫量は27.9万戸、前月比0.4%低下、脱化周期は15.4カ月、前月比1.5カ月低下、第二線都市の新築住宅在庫量は20.6万戸、前月比1.3%低下、脱化周期は15.7カ月、前月比0.2カ月低下、第三線都市の新築住宅在庫数は12.6万戸、前月比8.6%上昇、脱化周期は13.2カ月、前月比1.5カ月上昇した。
全体の土地市場は先週に比べて量価が一斉に下落し、土地割増率は低下した。百城で成約された全タイプの土地の数は319件で、前月比12.8%減少し、前年同期比35.7%減少した。成約土地の計画建築面積は1665万平方メートルで、前月比31.1%減少し、前年同期比44.3%減少した。成約土地の総価格は152億元で、前月比71.7%減少し、前年同期比88.6%減少した。成約した土地のビルの平均価格は913元/平方メートルで、前月比58.9%減少し、前年同期比79.5%減少した。百城成約土地の割増率は3.92%で、前月比31.2%減少し、前年同期比50.5%減少した。
住宅企業の中国債券発行規模は前月比で低下し、前年同期比で上昇した。不動産業界の中国債券の総発行額は143.50億元で、前年同期比51.6%（前値-18.8%）増加し、前月比1.6%減少した。総返済額は158.07億元で、前年同期比87.9%（前値：-54.4%）増加し、前月比144.6%増加した。純融資額は-14.57億元だった。そのうち、国有企業の中国債券の総発行額は138.50億元で、前年同期比276.4%増（前値：0.7%）、前月比5.0%減、総返済量は109.10億元で、前年同期比65.0%増（前値：-58.9%）、前月比182.9%増、純融資額は29.40億元だった。民間企業の中国債券の総発行量は5億1000万元で、前年同期比91.4%減少し、総返済量は48.97億元で、前年同期比171.9%（前値：-45.4%）増加し、前月比87.9%増加し、純融資額は-43.97億元だった。
プレートの収益は先週より上昇した。不動産業界の絶対収益は+1.9%で、先週より2.2ポイント上昇した。相対的に上海の深さ300の収益は-0.1%で、先週より1.9ポイント上昇した。不動産プレートPEは12.15 Xで、先週より0.22上昇した。
鄭州、li水は引き続き「住宅券」政策を打ち出し、多くの地域で引き続き購入制限、貸付制限などのコントロール政策を緩和している。地方レベルでは、鄭州、li水は引き続き「住宅券」の安置政策を打ち出し、武漢、温州、衢州など多くの地域は引き続き購入制限、貸付制限などの調整政策を緩和し、福州平譚県は「下落制限令」を公布し、商品住宅の値下げは15%を超えてはならない。
投資提案
今週2022年に第1陣22城の集中土拍がすべて完成し、合計397件の住宅用地が成約し、成約譲渡金は4969億元で、昨年の第1ラウンドと比べて5割以上下落した。平均割増率は3.92%で、昨年の第2、3陣の3.6、1.9%から回復したが、一般的には低熱だった。民間企業の土地取得の積極性が不足しており、13都市での土地取得件数の割合は30%未満で、南京、深セン、蘇州には民間企業の土地がなく、北京、厦門、広州、寧波、天津は1割程度が民間企業の土地を取得している。また、今週鄭州など多くの地域で住宅券の安置政策が相次いで発表され、このような政策を採用している都市はすでに20余りあり、前期政策の緩和がまだ効果が現れていない3、4線都市が多い。私たちは政策を打ち出すことで、地方政府の資金繰り圧力を緩和できると考えている。一方、「住宅券」は期間限定で分譲住宅を購入することを要求しているため、大部分の補償権益が最終的にビル市の循環に戻ることを保証し、所在都市の在庫解消と成約量の修復を推進し、成約量の修復を通じて市場の活性化を促進するのに有利である。
高周波データを見ると、6月以来、新築住宅の成約は前月比でプラス成長を続けており、販売はすでに暖かさを取り戻す接近段階に達しており、住宅企業の土地獲得意欲、土地市場及び不動産投資は、販売の堅調な回復の中で回復を牽引していると考えられている。基本面の曲がり角が徐々に来るにつれて、不動産プレートはすぐに第2ラウンドの上昇段階に入ると考えられています。不動産プレートの機会に引き続き注目することを提案します。私たちは4つの主要なラインに注目することを提案します：1）全国化配置の中央国有企業と民営のトップの住宅企業： Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、龍湖グループ、華潤置地、2）キャッシュフローと財報の質の良い地域型中央国有企業のトップと良質な民間企業：国際、越秀不動産、美の置業、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 3）政策がより明らかになった後、弾力性反転標的に注目することができる：旭輝ホールディングス、＊ Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、碧桂園。
リスクの提示
不動産規制の継続的なエスカレーション、売上高は予想を上回った。融資の引き締めが続いている。
