[本日の質問
今回の流動性危機で最も大きな打撃を受けたのは民営不動産企業であり、引き締め政策や市場低迷などの外部要因が民営不動産危機の発生を加速させ、積極的な拡張や資金調達の多様化などの内部要因が危機の根本原因だと考えている。
外部要因としては、長江デルタの政策引き締めと不動産市場の冷え込みが、民生不動産企業の販売を妨げており、3つのレッドラインが危機勃発の導火線となった。 20年後半から長江デルタ地域の多くの都市で規制・管理政策が公布され、政策の強化が市場の冷え込みを招き、21年には民営不動産企業11社のうち7社が前年比売上高を減少させた。 一方、長江デルタ地域の住宅販売の廃却サイクルは上昇を続け、21年度の平均廃却サイクルは20年度を大幅に上回りました。
(2) 資本面では、不動産企業に対する政府の規制が一層強化された。 レバレッジの高い民営企業を中心とした民営不動産企業は、今回の政策規制でより影響を受ける対象となった。 販売前資金規制や三本の赤線などの政策により、民生系などレバレッジの高い不動産企業の資金調達活動は厳しく規制され、資金調達が難しくなり、やがて資金繰りが破綻して地雷を踏むことになった。
資金調達が困難な状況になり、資金繰りが破綻し、雷が落ちたような状況です。
実質的な債務不履行に陥った民活不動産5社を比較・分析し、民活の内部原因を次の7つにまとめた。
(1)国家的な拡大をやみくもに推進すること。 民営不動産企業の多くは、国有化戦略を形成し、3〜5年の積極的な拡大期を迎えた。 国有化の際、不動産企業の経営者は本社市場や本国市場の考え方で他市場を見る傾向があり、不慣れな市場に大量の資本を投入したため、国有化の過程で様々な制約やボトルネックが発生した。
2) 土地取得のための高額なプレミアムと高いコスト。 過剰なコストはプロジェクトの利益率を圧迫し、損失、減収、減益を招く。
3）強力なマルチチャネル・ファイナンス能力は諸刃の剣となった。 民生不動産企業には十分な民間資本と海外送金資金があり、資金調達環境が整っているため、国有化戦略を支える多チャンネル資金調達能力があるが、その結果、「高レバレッジ」という特徴がある。
(4) 財産所有へのこだわり。 そのため、引き締め政策や市況悪化の際には、資金繰り難に直面する可能性が高くなります。
(5) 住宅プロジェクトの位置づけは中位から上位に向かっている。 また、価格制限政策のもと、高価格帯のプロジェクトの開業が遅れ、プロジェクトのデコミッショニング・サイクルがさらに長くなっています。
(6) 買収件数が多いこと。 多額の設備投資を必要とする一方で、資産に対するデューデリジェンスを厳格に行わなかったことや評価額の乖離により、積荷価値や消化率が想定よりも大幅に低下してしまったのです。 外部流動性の逼迫を背景に、企業のキャッシュフロー・ポジションを引き下げがちである。
(7) 多角的なビジネスレイアウト。 一方、決済に多くの時間と資金を必要とし、そのリターンサイクルが長く、キャッシュフローへの初期貢献度が小さいため、不動産企業の負債とキャッシュフローの負担が大きくなる。他方、不動産と関係のない分野のレイアウトに盲従すると、企業のエネルギーが分散しすぎて、それぞれの分野でコア競争力を形成できず、無秩序な拡大を招き、結局、財務状況をさらに悪化させることにつながる。
2021年後半、長江が雷雨の主導権を握って以来、不動産企業は大規模な流動性危機を経験し、今回の雷雨では民系が最も大きな打撃を受けている。 民営不動産企業の危機は、疫病や政策などの外部要因が発生を加速させ、内部要因が根本原因だと考えています。
[本日の締めのコメント】です。］
市場全体のパフォーマンスとしては、本日（8月10日）、神湾不動産セクターは0.67％下落し、CSI300の相対リターンは0.45％、ハンセン不動産セクターは2.56％下落し、ハンセン指数の相対リターンは-0.60％となっています。 神湾不動産セクターは平均1.02％、中央企業は0.28％、地方国有企業は0.54％、私営企業は0.54％上昇しました。 業界は弱く上昇し続け、一方では、明らかな触媒がないため、初期の政策導出はまだ時間が必要で、業界のファンダメンタルズはまだ明らかな回復を現れていない、他方では、不動産企業の市場の信頼はまだ不足している、不動産企業は資本チェーン、債務サービスのピーク月または鉱山、圧力下の中間報告期間の一般的なパフォーマンスのイベントに現れ続けて締め、不動産企業の最近の救済政策の実施はまだ見られるようにと他の側面です。 因子を重ね合わせたものです。 リチウム株 Tibet Urban Development And Investment Co.Ltd(600773) 上昇、金概念株 Zhongrun Resources Investment Corporation(000506) 上昇、今日はリチウム電池板、金概念がそれぞれ0.32%、2.96%上昇した。
個別株のパフォーマンスから、今日、主流のA株住宅企業は平均-1.04%上昇または下落し、上位3位は China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Yango Group Co.Ltd(000671) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , 1.10%, 0.45%, -0.75% 上昇または下降している。 その中で、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 100億元の小型公募債が深セン証券取引所に受け入れられました。 今日の国内住宅株の主流は平均で-4.46％の上昇と下落、上位3位は越秀プロパティ、C＆D国際グループ、中国資源ランド、1.28％、1.48％、1.60％の下落、すべて地方中央国有企業、そのうち越秀プロパティは20億元の金融債券を発行する予定、期間は140日、引受金利幅1.45〜1.65％と決定されました。
