7月第2弾の土地集中供給ピークにより、100都市の単月前年比土地取引額が今年初めてプラスに転じる、8月中旬に19都市の第2弾土地競売が終了し、7月の売上高は3000億元を超える。
1～7月の100都市における土地取引は、建築面積が前年同期比23.6％減（1～6月より5ポイント縮小）の8.4億平方フィート、取引価格合計は前年同期比43.9％減（1～6月より10ポイント縮小）の1690億800万人民元、平均取引価格は前年同期比26.6％減（1～6月より8ポイント縮小）の2023平方フィートである。 地方レベルの地方資金予算収入は、前年同期比30.0％減の3,122億7千万元で、このうち国有地使用権付与による収入は前年同期比31.7％減の2兆8,279億元であった。
KRC の統計によると、7 月の不動産企業トップ 50 の新規土地増加額は 2,225 億 2 千万元で、前年同月比 31.0％増、前四半期比 12％増、不動産企業トップ 50 の新規土地建設面積は 1,191 万㎡で、前年同月比 57.1% 減、前四半期比 3.1% 増となっています。 ケリーデータセンターとCMI研究所のデータによると、8月16日現在、19都市で第2回目の土地競売が終了し、合計430件の宅地が供給され、そのうち405件が売却され、売却総床面積は約3923万㎡、売却価格総額は約5229億1000万人民元、平均売却床価格は1㎡あたり約133289元、平均プレミアム率は約4.1％という。
都市レベル別では、3級・4級都市は引き続き寒波の影響で土地競売市場が分断されている
(1) 都市エネルギーレベル別では、2022年7月、100都市の1級地、2級地、3・4級地の総販売GFAはそれぞれ644万㎡、5659万㎡、9439万㎡で、単月で前年比+39.5%、+43.9%、-2.9%となりました。 取引価格合計は1,072億元、1,810億元、1,174億元で、それぞれ単月で前年比+1030.2%、+313.2%、-42.8%となりました。 平均取引価格は16,641元/㎡、3,200元/㎡、1,244元/㎡で、それぞれ単月で前年比+710.2%、+187.3%、-41.1%となりました。
(2) 都市エネルギーレベル別では、2022年7月の100都市における土地売買の（住宅）GFAは、Tier1が333万㎡、Tier2が1947万㎡、Tier4が1974万㎡で、単月ではTier2が前年比+125.9%、Tier3が同-48.9%となりました。 取引価格の合計はそれぞれ975億元、1,576億元、829億元で、このうちTier2、Tier3、Tier4はそれぞれ単月で前年比+477.0%、-53.3%であった。 平均取引価格はそれぞれ29,254元/㎡、8,108元/㎡、4,198元/㎡で、このうちTier 2とTier 3/4の単月での前年比はそれぞれ+155.8%、-8.8%である。 Tier1、Tier2、Tier3およびTier4（住宅部門）の取引プレミアムはそれぞれ5.00％、2.93％、1.55％でした（6月は5.04％、3.46％、3.95％）。
投資アドバイス：1）2022年に入ってから、5年LPRの20bp引き下げ、保護住宅ローンの集中管理対象外化、販売前の監督資金の構造修正への新しいアプローチ、大手銀行のM&A資金調達支援、「アルファリスク」修復が実施段階に入るなど、多くの関係者が資金調達面でポジティブなシグナルを発表した。2）同時に、金融の 同時に、慎重な財務管理と「デレバレッジ」の流れは今後も深まり、一部の行き過ぎた不動産企業の「アルファリスク」は依然として露出する可能性がありますが、不動産市場の「ベータファクター」が健全かつ安定的に推移するという一般的な流れは変わりません。 (3) 2月24日、住宅建設部が「改良住宅の合理的需要に対応する」ことを提案し、3月5日、全国人民代表大会が「商業住宅市場を支援し、住宅購入者の合理的住宅需要をよりよく満たす」ことを報告し、4月29日、中央政治局会議が ハイレベルは「現地の現実から現地の不動産政策を支援するために改善する」という基調を設定し、政策の道筋が明確である。5月15日、中央銀行CBRCは差動住宅ローン政策を調整し、地方市場の住宅ローンの自主決定プラスポイント下限、自主自律性を高め、住宅購入実質実施段階に需要を促進し、流行改善とフォローアップ、… (4)最近、不動産分野に対する市場の注目度は著しく高まっており、優良な有力不動産企業の業績は好調で、 China Vanke Co.Ltd(000002) /万科企業、中国金茂、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、 Gemdale Corporation(600383) 、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中国海外発展、中国海外紅陽集団、中国資源ランド、龍虎集団、越秀に注目することが推奨されています。 不動産
リスク分析：COVID-19の流行、中米間の経済再編や貿易摩擦により、中国の一部産業の発展や雇用が予想を下回り、それが住民の所得や信用拡大に影響を与える可能性、不動産企業の「三赤線」が重なり、債務返済が集中する時期に一部の不動産企業の貸し倒れリスクが増加すること。
