[本日の質問
中間決算の集中開示時期を迎え、不動産企業の業績は全般的に深刻な落ち込みを見せました。 不動産企業の半数は前年同期比で営業利益が減少し、前年同期比で純利益がプラスになった企業はわずか10％であった。 2022年8月24日現在、神原の不動産業（計116社）のうち、1）30社の不動産企業が中間報告を発表し、売上高は前年同期比22.2％減、帰属純利益は同44.0％減となりました。 半数が売上高のマイナス成長、8社（27％）が純利益のマイナス成長、純利益のプラス成長企業は前年比68％。 2）不動産企業80社が中間報告または中間業績予想を発表、48社が赤字、純利益のプラス成長は42社、そのうち前年比プラス成長は8社（10％）にとどまった。
不動産企業のさまざまな種類から、1）民間企業の損失のパフォーマンスが深刻で、民間の不動産企業に比べて、中央国有企業は、大きな利益の損失ではないが、大幅な減少のパフォーマンスも紛れもない事実である。 中間報告または中間業績予想を発表した私営企業39社のうち、56％が利益損失を出し、中央国有企業の51％は利益を出したが、前年比では純利益の伸びがマイナスとなっている。 2）不動産企業上位20社のうち9社が業績を発表し、 Jinke Property Group Co.Ltd(000656) だけが損失を出し、C＆D国際（前年比160％増）と Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) （同4・1％増）を除いて、その他の有力不動産企業は利益を出している。 しかし、C&Dインターナショナル（前年同期比160％増）と Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) （同4.1％増）を除いては、いずれも減少幅が異なる結果となった。
不動産会社の業績が一括して悪化または損失となった主な理由は6つあります。
1）外部要因による決済収入の大幅な減少： Jinke Property Group Co.Ltd(000656) 、 Risesun Real Estate Development Co.Ltd(002146) 、碧貴園、徐匯ホールディングスなどの不動産企業は、業績予想の中で、疫病や市場の低迷要因によって工事の進捗が遅れ、上半期の収益計上額が減少したと述べた。中間報告を発表したA株不動産企業30社の総収入は前年比22・2％の減少となり、そのうち半数が異なるレベルの減収を経験したと報告された。 営業収益の減少率は、前年同期と異なります。
(2)繰越案件の売上総利益が少なく、売上総利益率の圧迫が続く： China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、 Risesun Real Estate Development Co.Ltd(002146) 、 Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) 、 Huay Uan Property Co.Ltd(600743) などの不動産会社は、業績予想において、不動産事業からの売上総利益が減少し、前年同期比売上総利益率が低下することを減益要因に挙げています。A株不動産会社30社の中間報告発表では全体売上総利益率は17.7％、うち半数が前年比の減少を経験したとのことです。 平均売上総利益率は、前年同期に比べ 2.3 ポイント低下しました。
(3) 減損処理規模の拡大：業績悪化または損失拡大の要因として、減損処理規模の拡大を挙げた不動産会社は、碧玉庵、徐匯ホールディングス、宏洋不動産、建業不動産等です。 不動産市場の低迷が続く中、不動産会社は総じて値下げやプロモーションによって売上回復を促進し、売上回復と資産規模を総合的に判断して資産減損を計上するところが多く、A株不動産会社30社の合計資産減損額は4億元で、前年比812％の大幅増となりました。 例えば、業績予想を発表した Sichuan Languang Development Co.Ltd(600466) は、最大で29億人民元の減損損失を計上する見込みです。 科逸のデータによると、今年上半期の不動産企業上位100社のうち53％の平均販売価格は、程度の差こそあれ、前年同期比で下落し、不動産企業上位20社のうち、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、 Greenland Holdings Corporation Limited(600606) 、 Jinke Property Group Co.Ltd(000656) 、徐匯ホールディングスはいずれも10％以上下落した。
(4)資産化された利息の減少と業務停止中の金融費用の増加：一部の不動産企業の一部プロジェクトの異常な業務停止の影響により、資産化の基準を満たさなくなった利息費用が会計基準により当期の損益に計上されるため、一部の不動産企業では上半期の利息費用が多く発生し、当期の金融費用に計上されています。中間報告を発表したA株不動産企業30社は上半期の資産化利息が10.3％減の18億8千万元となり、上半期の金融費用は1,000万元でした。 金融費用は前年同期比10.1％増加の65億8,000万人民元となり、全体の金融費用率は0.7ポイント上昇し、2.3％となり ました。
(5) 少数株主損益率の高い協業案件の増加：過去2年間、不動産企業間の協業が主流となり、不動産企業は比較的少ない資本で高い売上規模を確保できるほか、効率的な土地取得、リスク分散、プロジェクト開発における互いの優位性を補完することができるようになりました。 一方、少数株主持分損益については、前年同期に比べ8.3％ポイント増加し、24.5％と大幅に改善しまし た。
(6) 為替変動による為替差損：BIGWEALTH、XUHUI HOLDINGS、TIME CHINA、CZW PROPERTY、YAGULE、 Sichuan Languang Development Co.Ltd(600466) 、 Tahoe Group Co.Ltd(000732) などの多くの不動産企業が、業績予想の中で為替差損も減益要因として挙げています。 この為替差損は、人民元の対米ドル為替レートの下落に関連するものです。 例えば、 Sichuan Languang Development Co.Ltd(600466) は、人民元の対米ドルレート下落の影響により、同社の米ドル建て借入金に約2億5千万元の為替差損が発生し、 Tahoe Group Co.Ltd(000732) は米ドル建て外貨建て借入金と利息等に約553億元の為替差損が発生しており、前年同期の1億元の為替差益に対し、為替変動は大きな業績の変動要因になっていると予想しています。 人民元に対する米ドルの平均為替レートは、昨年 12 月の 6.37 ドルから今年 7 月には 6.73 ドルへと約 5.7％下落しました。 その結果、年内に米ドル建て債務の返済を迎える不動産企業には一定の影響が及び、今年下半期に満期を迎える不動産企業の債務は1,439億米ドルと、発行時の為替水準に比べてより大きな為替リスクを抱えることになります。 為替差損が純利益に占める割合は比較的小さいものの、流動性が比較的逼迫している現状では、不動産企業にとって財務的な圧力が高まることになります。
[本日のエンディングコメント
市場全体のパフォーマンスとしては、本日（8月25日）、神湾不動産セクターは0.51％上昇し、CSI300との相対リターンは-0.32％、ハンセン不動産セクターは1.58％上昇し、ハンセン指数との相対リターンは-2.05％でした。 神湾不動産部門、中央企業、地方国有企業、民間企業の平均値は1.46%、0.81%、0.56%上昇した。 セクターは今日上昇し、国務院は、一方では、不動産に言及した “LPR改革と伝送効果を解放し続ける”、今年以来、5年間のLPRは35BPダウン蓄積しているが、現在の不動産のジレンマを解決するには十分ではありません、住宅ローン金利が下がり続ける促進するが、改善するために住民ローンを駆動できませんでした、我々はLPRを信じています。 一方、「住宅需要の硬直化・改善を合理的に支援するため、地方が都市単位でクレジットなどの政策を活用できるようにする」と言及し、引き続きポジティブなシグナルを放ち、世界各地で購入・ローン制限の政策がさらに緩和されると予想されます。
個別銘柄の業績から見ると、今日のA株住宅企業の主流は平均1.70％の上昇と下落、上位3社は Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) で、上下8.15％、3.46％、2.86％、地域民間企業のキャッシュフローと財務報告の質、有力住宅企業の堅実さが特徴である。 今日の国内住宅株の主流は平均2.76％上昇・下落し、トップ3はC＆D国際グループ、中国海外土地発展、中国資源ランドで、それぞれ6.70％、4.80％、4.75％上昇し、いずれも地方中央国有企業で堅調にリードしている
