[本日の質問
構造面では、人口移動も住宅需要に影響を与え、都市部への定住者の純流入が多い都市ほど、新たな住宅需要が発生する傾向がある。
1) Tier1都市の人口増加が近年大きく減速していることがよくわかる。2021年には北京で30万人、上海で2万3千人、広州で11万1千人、深センで4万8千人増加する予定だ。 都市マスタープランによると、4つの一級都市の居住人口上限は合わせて8700万人で、全体の居住人口「バランス」は372万7500人に過ぎず、上海は居住人口上限2500万人から10万5700人の「バランス」が残っているに過ぎない。 上海は2,500万人の天井まであと10万5,700人です。 総人口の抑制という点では、北京や上海を中心とする一級都市がすでに対策をとっており、定住の自由度は最も低い。 都市の人口規模と都市経済には逓減的なスケール効果があり、都市が成長限界に達すると、人口増加は都市の効率性をほとんど改善しないことを論証する。 ティア1都市では、人口規模が発展の基盤であり、人口の質と構造が発展の鍵を握っている。 一流都市では、人口流入を抑制する一方で、定住政策の調整により、人材定住の敷居を自由化し、ミドル・ハイエンド人材の流入を呼び込むことで、人口構造のさらなる最適化と持続可能な都市開発を実現しようとしている。 Tier1都市は、人口ボーナスを人材ボーナスに変え、フラットな成長と構造の最適化を並行させる時代に突入しています。
(2）二級都市のうち、武漢、成都、重慶、西安、杭州は都市住民の純流入が多い。 二級都市はまだ人口増加の競争段階であり、中国の人口発展がストック段階に移行したとき、各都市がいかに「ストックプール」から増加を集めるかが今後の都市競争パターンを決めると考えるからだ。 かつて一級都市は、その産業的な優位性によって多くの人々を惹きつけたが、ここ2年ほどで人々は一級都市から「逃げ」始め、故郷に近く、人間的な環境が似ている地方都市の方が良い選択になっている。 武漢は、ポスト疫病時代に経済が回復し、2年連続で100万人以上の新規都市居住者が増加した。西安と鄭州もここ2年間は増加幅が大きく、成都・重慶都市群の発展により、成都と重慶の人口魅力も大きく向上し、資源の豊富な杭州も強い人口魅力を持つようになった。2021年の第二級都市への平均ネット流入人数は1都市あたり30万7000人、武漢 2021年、第二級都市における都市住民の純流入は1都市あたり平均30.7万人で、武漢は1.05万人、成都は72万人、重慶は30万人と純流入が多くなっています。 (計算：T年の都市居住人口の純流入＝T年の都市化率＊T年の居住人口-(T-1)T年の都市化率＊(T-1)居住人口)
人口移動の観点から、年間平均の新規住宅需要は、Tier1都市で268万平方フィート、Tier2都市で104万平方フィートとなります。 各都市の新規住宅需要を、各都市の新規都市居住者人口×一人当たり住宅面積で算出する。 一流都市の中では、北京と広州の年間平均新築住宅需要が350万平方フィート以上と比較的高く、二流都市の中では、重慶、武漢、杭州、西安が1300万平方フィート以上と比較的高い需要を持っています。 三級・四級都市のうち、金華と蕪湖は年間平均350万坪以上の新築住宅需要がある。
[本日の締めのコメント】です。］
市場全体のパフォーマンスとしては、本日（9月1日）、神湾不動産セクターは1.22％上昇し、CSI300に対する利回りは2.08％、ハンセン不動産セクターは0.29％下落し、ハンセン指数に対する利回りは1.50％となっています。 神湾不動産セクターは平均2.02％、中央企業は2.05％、地方国有企業は1.33％の上昇と下落を示した。 売上減少の改善、政策がセクターを牽引するテーブルの緩和を継続。 一方、ケリーのデータによると、8月にトップ100の不動産企業は6023億元、基本的にフラットリングのフルキャリアの売上高を達成するために、前年比の減少は34.1％に5.4ポイント縮小したが、累積、前年比減少の1月から8月のトップ100不動産企業の売上高は依然として47.6％の高いレベルで残って、業界全体としての信頼はまだ低いレベルでは、底入れ段階で販売されています。 一方、昨日の国務院定例会議では再び、サポート硬質と改善住宅需要、ローカル “1都市、1政策 “良い政策のツールボックス、信用政策や特別融資の段階の柔軟な使用は、建物の配信を保護します。 需要サイドの政策緩和はさらに強化される見込みと考えます。
個別銘柄の業績では、本日の主力A株不動産会社は平均1.02％上昇し、上位3社は Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 、 Yango Group Co.Ltd(000671) 、 Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) で、それぞれ4.63％、1.86％、1.51％上昇し下落した。 国内住宅株の主流は今日、平均値で1.14％上下し、上位3社は中国金茂、美的ランド、C＆Dインターナショナルで、上下7.23％、3.09％、1.65％、高品質の民間企業と安定した中央国有企業をリードしている、昨夜ケリーが発表した8月の販売リストでは中国金茂、C＆Dインターナショナル単月の販売成長率はプラスに転じました。
