業績の量的・質的低下と極端な乖離の解消
2022H1年、A+H株の主要上場不動産企業103社の売上高は前年同期比-14.7%、2021H1年比-46.6%ポイント、母体企業に帰属する純利益は前年同期比-66.8%、2021H1年比-62.6%ポイントでした。 業界の純帰属利益の成長率は、過去10年間で最大の減少を見た、主に小規模な不動産企業/民間企業の損失、大規模な不動産企業や国有企業の収益パフォーマンスが比較的安定している、業界の利益の集中は、2012年以来、新しい高値にある、傾斜によって大規模な不動産企業、国有企業の性質によって純帰属利益の87％を貢献した。 2022H1全体不動産粗利益率は19.4%、21H1に比べて3.9ポイント減少しました。 純利益率は5.0%で、21H1より4.9ポイント低下、加重平均ROEは1.7%で、21H1より3.8ポイント低下しました。 業界の売上総利益率の低下傾向が続き、業界全体の利益率は依然として狭まり、純益率は売上総利益率の低下より高く、中小不動産企業や民間企業の純益率は歴史上比較的低い水準に来た。ROE水準は2011年以来最低範囲に来た、デュポンの分析では、現在のROE低下は主に純益率の急落からである。 現在の利益率の低下は、業界の平均回帰の過程で必然的なものであり、通期ではまだ利益率は若干低下する可能性があるとみています。 しかし、長期的な観点からは、土地側の保険料率の低下、資金調達側のリスク許容度の改善とともに、商品住宅販売量の安定化を前提に、利益率の安定化を実現することができると考えています。 売上が大幅に減少し、業績引当金が減少
2022H1において、69社のA株住宅企業全体が商品の販売やサービスの提供により受け取った現金は前年同期比35.6%減となり、成長率は2021H1より72.9ポイント低くなった。 年明け以降、業界における信用リスクの拡散やCOVID-19の流行の影響により需要の様子見姿勢が強まり、売上の減少傾向が業界のキャッシュインに直接影響し、業界の売上高リターンの前年比成長率は2012年以降比較的低い水準に至っています。 大型不動産企業や国有企業の販売利回りは、他のタイプの企業より若干良いものの、いずれも過去に比べれば大幅に低下しています。 販売収益については、年間を通じて比較的低い水準で推移するとみられ、大型不動産企業や国有中堅企業が販売構造改善の恩恵を受け、若干の回復が期待されます。
2022年上半期、住宅企業全体の前受金と契約負債は前年同期比2.3％減、成長率は2021年上半期より18.8ポイント低下、住宅企業全体の前受金と契約負債が売上に占める割合は333.4％と2021年下半期より42.3ポイント上昇。2012年は業界で初めて前受金のマイナス成長が見られる。 大幅な減収の中、業界は受動的に収益カバーを改善するために、未販売品を販売してきました。
営業キャッシュフローは改善、構造差は激化
不動産企業全体の2022H1年の営業活動による純キャッシュフローは521.7億元で、前年比51億元増加した。A株不動産企業全体の商品・サービス購入の現金支出は前年比38％減少し、各階層・種類の不動産企業の減少幅は様々であった。 成長の鈍化と資金調達の厳格化という環境の中で、不動産企業の資金選好は全般的に強化され、大型不動産企業や国有企業はトレンドに反して営業キャッシュアウトを拡大した。2022H1全体の不動産企業の棚卸資産は総資産の52.3%を占め、21H1より0.8ポイント上昇した。 構造別に見ると、業界全体の在庫比率は、大型住宅企業の在庫が前年同期比+0.3%、国有企業の在庫が+1.8%ポイントとなっている。 大型不動産企業や国有企業は、資金調達や販売の構造改善の恩恵を受け、土地取得の流れに逆らって拡大すると考えられる。 22 大型不動産企業や国有企業の在庫比率は、年間を通じて上昇を続ける可能性がある。
資金調達のギャップが拡大し、業界は規模縮小に苦慮している
2022H1の不動産企業の財務活動からの純キャッシュフローは全体で-1419.8億元で、そのうち大型不動産企業は基本的に財務バランスを達成し、中小不動産企業、民間企業の財務圧力、21年以来リスク選好の財務面ではまだ大きな改善が見られない。 2022H1の全体の有利子負債は前年比-3.7%、増加率は2021H1に比べ-6.0%、比較有利子負債減少率は-2%である。 2021年末に有利子負債の減少率が再び拡大。 不動産企業の有利子負債は大きく分化しており、規模では大型不動産企業と国有企業がトレンドに反して拡大し、構造では中・長期有利子負債がそれぞれ前年比2％、1％を占め、債務期間が絶えず最適化されており、中小不動産企業と民営企業は表の縮小が難しく、短期債務返済の圧力はなお高まっています。 我々は、業界のレバレッジ調整、容量のクリアまたは深化していくと信じているが、短期的なクリア強度の強化は、信用リスクの無秩序な広がりをもたらすかもしれない、我々はまだ政策の供給と力の需要側に期待し、徐々に業界の信頼を修復します。
赤い3本の線で示すと、2022H1 の住宅企業の前受金に対する全体のギアリング比率は73.3%で2021年から0.5ポイント低下、住宅企業のネットギアリング比率は76.7%で2021年から0.7ポイント上昇、キャッシュショート負債比率は105.9％で2021年から20.4ポイント低下。 22H1 住宅企業の前受金に対するギアリング比率とネットギアラインの値です。 全体的な最適化を図るため、資金調達の逼迫と売上減少により、業界のキャッシュ・短期借入金比率は大きな圧力にさらされています。 構造面では、大型不動産企業や国有企業は依然としてレバレッジを高める一定の意欲と余地を残しており、純負債率はトレンドに反して7.7/7.5ポイント上昇し45.9/68.5%となった。中小不動産企業、私営企業の長期債務サービス指標は程度の差こそあれ最適化されており、改善の傾向は依然として融資面と販売面の継続的改善によるものである。
戦略：需要の底打ちと供給サイドの改革共鳴の機会に強気
22H1業界は底を打ち、収益性は歴史的な低さに来た。しかし、構造によって、サイクル、カウンタートレンドの拡大を介していくつかの高品質な大手、国有企業です。 我々は、業界の供給側の改革のこのラウンドだけでなく、アルファとベータ共振の機会の成長を底上げする短期的な需要政策の後、業界のパターンの改善について楽観的で、投資のロジックは、 “古い3高 “から “新しい3高 “スイッチ、すなわちから。 投資ロジックは「高負債、高レバレッジ、高回転」から「高エネルギー、高信用、高品質」に切り替わりました。 信用資格と資源備蓄に優れた国家級中央企業や頭目の不動産企業は、下半期に業界の回復の恩恵をいち早く受けると予想されます。
継続推薦：①優良リーダー：中国海外発展、 Gemdale Corporation(600383) 、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、 China Vanke Co.Ltd(000002) 、龍虎集団、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、②優良成長： Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、許斐ホールディングスグループ、③優良物件管理：BGサービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、ポリプロパティ、許斐永生サービス。 懸念事項の提案： Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) 、Yuexiu Property、C&D International、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 、Greentown Chinaなど。
リスクヒント：業界の信用リスクの広がり、業界の売上ダウンが予想以上、市の政策努力により予想以下。
