キーインサイト
市場パフォーマンス。
SSE 週間-2.07%（終値 302439ポイント）、GEM 週間-0.65%（終値 228897ポイント）、CSI 300 週間-1.33%（終値 380489ポイント）となっています。 不動産セクター -2.50%、31セクター中20位。
新築住宅取引：販売地域は前年同期比19.6％増、前年同期比27.7％増
今週（9.23-9.29）の一次住宅取引件数は32都市で合計約455万㎡を記録し、前年同期比+19.6%、前四半期比+27.7%の伸びとなりました。 そのうち、1級（4都市）の一次住宅取引面積は108万平方フィートで、前年同期比12.7％増、前年同期比16.5％増、2級（14都市）の一次住宅取引面積は257万平方フィートで、前年同期比32.9％増、前年同期比44.8％増、3級（14都市）は90万平方フィートで、前年同期比1.1％減、前年同期比4.7％増となっています。
新築住宅在庫：在庫面積は前年同期比＋1.72％、枯渇サイクルは12.1ヶ月
今週2022.9.29現在、当社が重点的に追跡している16都市の新築住宅在庫面積の合計は約9402万㎡、前年比+1.72％、全体の枯渇サイクル（面積別）は約12.1ヶ月であった。 このうち、1級（4都市）の新築住宅在庫は3,426万㎡、前年比1.74％増、減耗サイクル10.6ヶ月、2級（6都市）の新築住宅在庫は3,166万㎡、同1.04％減、減耗サイクル9.9ヶ月、3級（6都市）は2,810万㎡、同5.00％増、減耗サイクル21.0ヶ月であった。
中古住宅取引：販売面積は前年同期比＋28.5％、前年同期比＋6.2％。
今週（9.23-9.29）の中古住宅取引量は、当社が追跡した16都市で合計約130万㎡、前年同期比+28.5%、前四半期比+6.2%であった。 このうち、1級（2都市）の中古物件の取引面積は44万㎡で、前年同期比+23.9%、前四半期比+21.7%、2級（7都市）の中古物件の取引面積は50万㎡で、前年同期比+46.9%、前四半期比+1.4%、3級（6都市）の中古物件の取引面積は36万㎡で、前年同期比+13.7%、前四半期比△2.5%であった。
土地市場：100都市で4134万平方メートルの土地が売却され、取引総額は2062億元、土地プレミアム率は3.23％であった
先週（9.19-9.25）、100都市の土地供給数は875件で、約5706万平方メートルに相当し、100都市の土地取引数は596件で、約4134万平方メートル、土地取引総額は約2062億元で、100都市の土地プレミアム率は3.23％であった。 そのうち、1級都市で596万㎡、2級都市で941万㎡、3級都市で2597万㎡の土地が売却され、それぞれ前年比+38.5%、-40.6%、+117.1%となり、土地プレミアム率はそれぞれ3.44%、0.42%、4.61%と対応することができます。
投資に関するアドバイス。
今週、中国人民銀行と銀監会は、段階的な住宅信用政策の差配を決定する通知を出した。適格都市政府は、2022年末までに段階的に、新規発行の地方第一住宅ローンの下限金利の維持、引き下げ、撤廃を独自に決定することができる。
以下の点を明確にする必要がある。1）「一都市一政策」の行動は、緻密な規制とコントロールという考え方の一貫した構造に沿ったものである。 決して大洪水ではなく、「的確な点滴」を行うことで、政策が大きな起伏を繰り返し、規制の方向性や強さが失われることを防ぐとともに、ファンダメンタルズの良い人気1・2級都市での住宅価格の過熱を避けるためである。
2）政策範囲が広く、中小都市に有利であり、また三級・四級都市に偏在する不動産企業にも相対的に有利である。 統計局70大中都市一次住宅価格データによると、対象は23都市で、主に天津、武漢、大連、温州、石家庄、ハルビン、秦皇島、貴陽、昆明、蘭州など。70都市の二級・三級都市カバー率は26％、43％で、70都市以外の200以上の三級・四級都市のカバー率はもっと高いとみるのが妥当だろう（50％を超えている）。 政策自体から、将来の販売への弾みは限定的である：①今回関与している10の第二層の都市は、前に最も厳しい政策は、天津、武漢（22都市2集中リスト）、天津非居住者の購入条件の制限は6ヶ月連続社会保障に削減されており、武漢の制限された領域は、40％にダウン支払額の2セットが大幅に実施されている、まだ市場の下落傾向を逆転されていない、最大の理由は様子見の気分です。 その主な理由は、様子見気分が強いからです。 また、その土地供給面には限界があり、今のところ土地競売市場が回復していないことに留意する必要がある。その後の両市の土地政策は、集中供給から定期的な促進へと、長沙と同レベルになると考えている。 ファンダメンタルズの悪い他の第三、第四層の都市については、主に経済ファンダメンタルズの悪化がもたらす需要の低迷により、政策解除の余地は実際より狭くなっています。
3）このポリシーは、売上高への影響を分析するために独立していないはずです、特にツールボックスと対応するサポートポリシーを提供するために、組み合わせの強さを考慮する必要があります。 例えば、広東省は不動産信用政策の調整に関する決議を出し、10月1日から恵州、東莞、中山、珠海、仏山など12都市は商業住宅の1・2組目を「住宅ローンを認めず」、一般住宅の2組目を買う家庭の金利と頭金を1組目と同様に実施することにした。 政策の組み合わせでは、ゴールデンナインは予想を大きく下回るものの、政策発表時期や累積効果を考慮すると、10月中旬から「戦力後半」の範囲内がイベントの確率だと考えています。
今週は、不動産救済に続いて、”配信 “関連政策が上陸している、政策のリズム緩和の需要側と重なり、第3四半期の売上高は、弱い修復の傾向を継続するための投資。 なお、主風向の「一都市一政策」緩和は変わっておらず、「主力を安定させる」がまだ主調で、空間の大型化の政策は狭いです。 現在のプレート評価とポジションは、歴史的な低水準にあります。 振り返ると、2022年第4四半期の市場は徐々に安定し、回復していくと予想されるが、業界の需給面では、土地の取得、売却、レバレッジの低下によってもたらされた制約がまだ不調和な状態にある。 独自の強力な製品力、強力な信用、強力な投資と不動産企業の収益性の限界的な改善に有利な弱い修理環境のこのラウンドを考慮して、我々は焦点を当てることをお勧め：（1）安定した開発タイプ： Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、 China Vanke Co.Ltd(000002) 、 Gemdale Corporation(600383) 、（2）成長利益型： Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、 Xiamen C&D Inc(600153) 、 Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) 、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 、（3）プロパティマネジメント。 高品質入札：中国資源万向生命、碧桂園サービス、グリーンタウンサービス、宝龍商業、（4）中古住宅仲介サービス業者：貝澤。
リスクのヒント
不動産規制緩和、信用リスク分散、販売修復が期待どおりでない、資金調達面が大幅に引き締まる、など。
