キーポイント
9月の100都市における土地取引は小幅に改善、不動産会社上位50社の新規土地追加額は前年比2倍となった
9月には100都市で1億5569万平方フィートが販売され、前年同期比6.8％増、取引総額は4291億人民元、同12.0％減、同80.9％増。 1～9月には100都市で11億4000万平方フィートが販売されて、前年同期比15.8％の累積減、取引総額は2369億元、同36.3％の累積減である。 地方レベルの地方資金予算収入は4,258億8千万元（前年比26.4％減）で、このうち国有地使用権付与による収入は3兆8,507億元（前年比28.3％減）となっています。 KRCの統計によると、9月に不動産企業トップ50が新たに建設した土地の総額は1,848億8千万元で、前年同期比21.2％減、前四半期比156.8％増、不動産企業トップ50が新たに建設した土地面積は1097万㎡であった。 ケリーとCMIのデータによると、9月30日現在、22都市で第2回目の土地競売が行われ、合計463区画の住宅用地が供給され、うち431区画が売却され、売却面積は約4230万1000平方フィート、売却価格の総額は約5386億円、平均プレミアム率は約2.7％となりました。10月24日には、15都市で第3回の土地競売が終了、合計289区画の住宅用地が供給され、うち269区画を売却、売却面積は約538億円、総額は約51億円となっています。 10月24日現在、15の都市で3回の土地競売が行われ、合計289の住宅用地が供給され、そのうち269が売却され、総床面積は約2981万㎡、取引価格の合計は約4260億5000万元で、平均約2.8%のプレミアムとなっています。
都市レベル別では、上海の第3回土地競売の価格総額が1000億元を超えるなど、土地競売市場の分裂が続いており、2022年9月の1級、2級、3級の土地売却GFAはそれぞれ1229万㎡、4799万㎡、9541万㎡で、前年比はそれぞれ+30.7%、-28.6%、+38.0%となりました。 取引価格の合計は1,638億4,000万元、1,684億2,000万元、968億5,000万元で、それぞれ前年同期比51.9%、-34.1%、-22.0%であった。 平均取引価格は13,329元/㎡、3,510元/㎡、1,015元/㎡で、それぞれ前年同期比+16.2%、-7.8%、-43.5%となりました。
都市のエネルギーレベル別に見ると、2022年9月の100都市における（住宅型）土地売買の総床面積は、Tier1が603万㎡、Tier2が2094万㎡、Tier4が2105万㎡で、このうちTier1、Tier2およびTier3、Tier4は単月でそれぞれ前年比-3.3％、-42.2％および-7.7％であった。 取引総額はそれぞれ1,504億元、1,463億元、606億元で、このうちTier1、Tier2、Tier3、Tier4はそれぞれ単月で前年比+54.7%、-38.3%、-35.8%である。 平均取引価格は25,553元/㎡、6,986元/㎡、2,881元/㎡で、それぞれTier 1、Tier 2、Tier 3/4の単月で前年同期比+60.0%、+6.8%、-30.4%となりました。 第1層、第2層、第3・4層（住宅）のプレミアム率は、それぞれ3.52％、2.81％、2.49％でした。
投資アドバイス：1）2022年に入ってから、5年LPRが継続的に引き下げられ、保護住宅ローンが集中管理に含まれず、販売前監督資金の新方式が構造的に修正され、「アルファリスク」修復が実施段階に入るなど、多くの関係者が前向きなシグナルを出している。2）同時に、金融の健全性管理と「デレバレッジ」の流れが続いている。 3）2月24日、住宅建設部が改良住宅の合理的需要に応えることを提案し、3月5日、全国人民代表大会が「商品住宅市場を支持し、住宅の合理的需要にもっと応じるようにする」。 (3) 2月24日、住宅建設部が改良住宅の合理的需要に応えることを提案し、3月5日の全国大会では「商品住宅市場が合理的住宅需要にうまく対応できるよう支援」し、4月29日の政治局会議では「地方が地域の実情に即して不動産政策を改善することを支援」するというトーンを示し、政策路線をより明確にしている。 住宅建設部、財政部、中央銀行は共同で、8月中旬に政策性銀行からの特別融資による分譲住宅プロジェクトの引き渡し支援策を発表しました。 8月中旬、住宅建設省、財政省、中央銀行は共同で、引渡しが滞っている分譲住宅プロジェクトに対し、政策性銀行からの特別融資による引渡し支援策を打ち出しました。 その後の疫病の改善により、悲観的な心理は徐々に修復され、不動産業界の需給の回復が期待できる。 4）最近の市場では、不動産分野への注目度が大幅に高まり、優良な有力不動産企業が好調であり、万科A/万科企業、中国金茂、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、 Gemdale Corporation(600383) 、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中国海外発展、中国海外紅陽に注目することがお勧めされる。 グループ、中国資源ランド、龍虎グループ、越秀プロパティ、 Shanghai Lingang Holdings Co.Ltd(600848) 。
リスク分析：不動産業界における緩和政策が期待通りに進まないリスク、不動産市場における需要が期待通りに進まないリスク、不動産企業のプロジェクトが期待通りに完了しないリスク、不動産企業の多角化事業がうまく運営されないリスクなど。
