\u3000\u3000 China Vanke Co.Ltd(000002) China Vanke Co.Ltd(000002) )
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会社は2021年度報告書を発表した:2021年に営業収入4528億元(前年同期+8%)を実現した。帰母純利益は225億元(前年同期-45.7%)だった。基本1株当たり利益は1.94元(前年同期-46.4%)だった。配当割合は過去最高を更新し、会社は合計112.8億元の配当を予定し、帰母純利益に占める割合は50.1%だった。
商品住宅の販売規模は革新的に高く、決算プロジェクトの高地住宅は致毛金利より下落した。
a)2021年に商品住宅の販売規模は革新的に高くなったが、全体の販売規模は縮小した。全口径販売金額の口径で計算すると、報告期間内に、会社の販売金額は6277.8億元(前年同期-10.8%)を実現した。同時期、商品住宅の販売額は18.2兆元(前年同期+4.8%)に達し、四半期別に見ると、全国の商品住宅の売上高の前年同期比伸び率は88.5%、17.2%、-14.1%と-18.7%の順で、市場の上位と下位の傾向が明らかになった。b)帰母純利益は46%減少し、主に以下の3つの要素に由来する:i)粗利率は下落し、報告期間内の会社の粗利率は21.8%(前年同期-7.4 pct)で、主に近年の決算項目の地価が価格比の上昇に占める影響を受けている。ii)投資収益が下落し、2021年の投資収益は66.1億元(前年同期-51.1%)で、主に連合プロジェクトの粗利率の低下と他の業務への投資収益の減少によるものである。iii)資産減価償却損失を計上し、2021年下半期の市場は明らかに下落し、会社は慎重な原則に従い、一部のプロジェクト、個別株式投資に対して35.3億元の資産減価償却を計上した。c)当期決算収入は増加を維持し、同時に未販売資源の規模は減少した。報告期間中、会社は不動産開発業務の決算収入4022.7億元(前年同期+6.6%)を実現した。連結報告書の範囲内ですでに未決済資源4673.5万元(前年同期-5.0%)を販売し、契約金額は7108.0億元(前年同期+1.8%)で、将来の業績は引き続き釈放される見込みだ。
貯蔵拡大は慎重に一二線に焦点を当て、都市更新モデルを積極的に模索する。
供地の「二集中」の新政の影響の下で、会社の持地リズムの摂動の影響は比較的に大きいため、慎重に地を取ることを堅持し、一二線の良質な資源に焦点を当てた上で、積極的に都市の更新モデルを模索している。a)新規投資額49.8%は一二線都市に位置し、報告期間中、会社は148項目(前年同期-11.9%)を追加し、権益地価総額は約1401.5億元(前年同期+1.4%)で、新規プロジェクトの平均地価は6942元/平方メートル(前年同期+3.5%)であった。b)都市更新モデルを積極的に模索する。会社が旧城改造プロジェクトに参加した規模の合計建築面積は約534.7万方である。同社は2021年12月に上海都市更新誘導基金への投資に参加し、上海都市更新事業に深く参加し、募集規模は人民元100億元で、同社傘下の子会社上海万科の出資額は20億元で、20%を占めている。
「3本の赤い線」はグリーンファイルを維持し、一貫した財務安定戦略を堅持する。
報告期末までに、会社の総資産規模は1.94兆元(前年同期+3.72%)に達した。純資産は3928億元(前年同期+12.3%)。通貨資金は1493.5億元(前年同期-23.5%)だった。各指標はいずれも「三つの赤い線」の中緑級企業基準に合致し、そのうち前受金を除いた資産負債率は68.4%、純負債率は29.7%、現金短債比は約1.5である。a)負債面:報告期末までに、会社の有利子負債額は2659.6億元で、前年同期比2.9%増加した。2022年満期債券は合計113.76億元、満期貸付は8件、319.31億元である。b)融資方面:報告期間内、会社の完成総額は15.7億元の社債発行で、2回に分けて総額60億元の住宅賃貸特別社債発行を完成し、3回に分けて総額60億元の中期手形発行を完成し、最低額面金利は3.08%である。また、同社は海外で総額14億4500万元の人民元債の発行を完了し、額面金利は3.45%だった。会社は13年連続で経営性キャッシュフローの純額を正とし、2021年末現在、会社の在庫融資の総合融資コストは4.11%で、業界の中で低いレベルに属している。
多元的な業務が協同して発展し,万物雲は早急に分割・上場を待たなければならない。
会社の戦略のアップグレード、開発、経営、サービス業務を重視することは、会社が将来の価値成長を実現する戦略的選択である。1)不動産サービス:「住商城」をカバーし、分割上場を急ぐ。報告期間中、万物雲は営業収入24.4億元(前年同期+32.1%)を実現した。このうち、コミュニティ空間サービスの収入は134.6億元(前年同期+2.9%)で、56.0%を占めた。商業企業と都市空間サービス収入は87.2億元(前年同期+38.1%)で、36.2%を占めた。AIoTとBPaaSソリューションのサービス収入は18.6億元(前年同期+99.5%)で、7.8%を占めた。2021年11月、会社は万物雲を香港聯交所に上場させる関連議案を審議、可決した。本報告書の公開日までに、2022年3月に万物雲はすでに中国証券監督管理委員会に海外初の株式公開発行に関する申請資料を提出した。2)商業開発と運営:安定した成長、長江デルタの優位性が著しい。報告期間中の商業業務(非集計項目を含む)の営業収入は76.2億元(前年同期+20.6%)で、累計開業建築総面積は1139.2万元だった。このうち、インドが管理する商業プロジェクトの営業収入は52.3億元(前年同期+23.9%)で、同店の前年同期収入は+12.1%、全体賃貸率は95.3%で、第三者プロジェクトは61%を占めている。会社は長江デルタ地区で競争優位性が著しく、管理面積の中で長江デルタが52%(上海杭が27%)を占めている。3)物流倉庫保管サービス:全国倉庫網の配置、戦投の導入。2021年、物流業務(非集計項目を含む)は営業収入31.6億元(前年同期+68.9%)を実現し、全体のNOIは6.5%に達した。また、GIC、淡馬錫など国際的に有名な戦略投資家4社の導入に成功した。4)賃貸住宅:開業規模は業界の前列に位置している。報告期間内の賃貸住宅業務(非並表項目を含む)は営業収入28.9億元(前年同期+13.9%)を実現した。報告書の期末までに、泊寓は現在累計15.95万室開業し、年平均賃貸率は95.3%、顧客の継続賃貸率は58%で、業界内で明らかなリード優位性を持っている。
投資アドバイス
会社は“都市と農村の建設と生活のサービス商”の戦略の転換を堅持して、土蔵資源は余裕があってしかも構造は合理的で、財務は安定して、“緑のランク”の要求に合って、融資コストは業界の比較的に優れたレベルにあります。業界の成長率が減速している背景の下で、会社は多元化の業務と主な業務の連動によって、協同効果は着実な成長を実現し、徐々にリターン期に入った。同社は20222024年にEPSがそれぞれ3.06、3.32、2.34元と予想され、現在の株価PEがそれぞれ6、6、8倍に対応し、「購入」格付けを維持している。
リスクのヒント
販売が予想に達しず、コントロール政策が予想を超えて引き締められ、融資コストが上昇し、利益率が低下し、新規プロジェクトの権益比が低下した。
