\u3000\u3000 China Vanke Co.Ltd(000002) China Vanke Co.Ltd(000002) )
核心的な観点：
2021年、不動産開発業務では、万科の販売業績と純利益がある程度下落したが、多元化業務の発展は速い。私たちは、不動産業界のトップ企業として、万科の表現は一定の代表性を持っており、規模の成長が減速したり下落したりして、地価が高い企業と投資の不確実性が増加して利益率が通常の区間に縮小したり、企業が業界の下で資産計上を行ったりすることを反映していると考えています。しかし、私たちも戦略と管理の調整を通じて、万科は経営と利益の実現の上で下落を止めることが期待され、同時に多元化業務の急速な発展も万科のために未来の空間を広げたと考えています。
一、開発業務は依然として業界トップを維持し、多元業務は急速に発展している
2021年、万科の不動産開発業務の規模はやや減少し、契約販売額は6277.8億元、販売面積は3807.8万㎡で、それぞれ10.8%と18.4%減少したが、全体の規模は依然として第一段階で、業界のトップを維持し、全国の商品住宅市場のシェアは約3.5%で、販売金額は武漢、成都、南京など多くの都市で1位だった。売上高は高規模を維持し、連結営業収入は増加を維持し、不動産開発決算面積は3116.5万㎡、連結収入は4022.7億元で、前年同期比7.9%と6.6%増加した。
しかし、土地投資では、万科の年間新規土地建築面積は2667.4億元で、2020年より20%減少した。権益比を高めて経営リスクを下げる。
万科不動産開発業務の販売規模は下落したが、その他の多元化業務では開花が多く、発展が速く、コミュニティ、商業企業、都市空間の「三馬車」からなる万物雲が2021年に全口径営業収入24.4億元を実現し、前年同期比32.1%増加した。物流倉庫保管サービスは営業収入31.6億元を実現し、前年同期比68.9%増加した。賃貸住宅事業の営業収入は28億9000万元で、前年同期比13.9%増加した。「印力」をプラットフォームとする商業運営開発業務は営業収入76.2億元を実現し、前年同期比20.6%増加した。伝統的な不動産開発業務の成長空間が限られている下で、多元化の業務の発展は万科の未来にもっと広い空間を広げた。
二、統一的な計画を強化し、操業の離散を減らし、純利益は安定的に回復する見込みである。
2021年に万科の営業収入は4528.0億元で、前年同期比8.0%増加したが、純利益は380.7億元で、前年同期比35.8%減少し、2008年以来初めて万科の純利益が減少した。利益の下落については、主に2つの原因がある。1つは土地コストが高く、2021年の万科営業コストは前年同期比19.4%上昇し、営業収入の伸び率を明らかに上回ったことで、粗利益率は21.8%に低下し、粗利益と純利益総額も低下した。業界の高成長段階において、万科は十分に授権された管理方式を実行し、規模の急速な成長を促進したが、業界規模の成長率が減速するにつれて、土地価格の高い企業を重ね、投資のリスクと不確実性が増加し、各都市会社の表現レベルが異なり、操盤離散度が向上し、一部の都市会社は投資ミスが発生し、土地取得コストが高く、全体の利益に影響を受けた。第二に、2021年下半期、特に第4四半期以降、市場は明らかに下落し、企業は一部のプロジェクトと株式投資に対して減損を行い、資産の減損損失は35.1億元に達し、帰母純利益は26億元減少した。私たちは、不動産業界の発展の歴史が長いトップ企業として、万科の表現は一定の代表性を持っていると考えています。つまり、業界規模の成長率が減速している下で、高企業の地価と投資の不確実性の増加が不動産業界の利益率を狭くし、純利益の成長が緩やかになったり、一定の下落が現れる可能性があります。しかし、万科の純利益は下落を止めることが期待されている一方、営業収入全体は依然として高規模を維持しており、2021年の万科の前受金は6382.2億元で、営業収入の転換は保障されていると考えています。一方、万科は2022年に開発経営本部の集中管理機能を発揮し、経営業務を統一的に開発し、各都市の会社の経営表現が異なる状況を減らし、正確な投資を実現し、投資の質を高めると明らかにした。投資と管理を調整した後、企業が資産を大量に計上したことに加え、将来の利益レベルは安定して回復する見込みだ。
三、財務状況は比較的安定しており、三つの赤い線はグリーンを維持している。
財務面では、2021年の万科財務状況は基本的に安定しており、経営性現金純額は低下しているにもかかわらず正であり、融資面では比較的円滑な融資ルートを維持し、信用格付けレベル業界がリードしている。全体の有利子負債規模は安定しており、債務期限構造も改善され、短期返済リスクは低い。長期的に見ると、万科の純負債率は長年低位にあり、3つの赤い線の指標は緑の枠を維持し、全体の財務状況は比較的安定している。
具体的には、2021年の住宅企業は債務返済の圧力に直面しているが、万科の有利子負債の規模は安定しており、2020年末より2.9%増の2659.6億元に達し、そのうち短期の有利子負債は2020年末より29.3%減の586.2億元に達したが、長期の有利子負債の規模は2020年末より18.1%増加し、長短債は2020年末の2.1倍から3.5倍に上昇し、全体の有利子負債の規模の安定を維持している。同時に債務期間の延長も企業の短期債務返済リスクを低減し、2021年末の万科帳簿上の資金は1493.5億元で、制限された資金と前売り監督管理資金を除いた後も現金の短期有利子負債に対するカバー倍数は1.5倍に達し、2021年の万科の経営性キャッシュフローは低下したにもかかわらず、13年以来の経営性現金の純流入を維持し、総合的に見ると、企業の短期債務返済リスクは低い。長期的に見ると、万科の純負債率は長年低位を維持し、2021年は29.7%で、前受金を除いた資産率は68.4%で、3つの赤い線の指標は緑の文書を維持し、全体の財務状況は比較的安定している。
