\u3000\u3 Guangdong Shaoneng Group Co.Ltd(000601) 155 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) )
売上高は着実に増加し,開発利益率は利益を牽引している。
会社の年間営業収入は1682.3億元(YoY+15.6%)を実現し、帰母純利益は126.0億元(YoY-17.4%)を実現した。全体の粗利率は20.4%で、そのうち不動産開発販売と不動産賃貸と管理粗利率はそれぞれ17.68%と72.64%で、前年より4.06 pct減少し、1.88 pct増加した。
われわれは、会社の増収と未増利は主に2つの面の影響を受けていると考えている:1)開発業務の粗金利が下がっている;2)慎重な原則の下で資産減価償却の計上は前年同期より32.4億元増加し48.4億元に達した。資産減価償却計上は開発業務の利益率の下り圧力を緩衝することができる。また、同社のQ 4粗利率は1.13 pctから21.57%に上昇し続け、底打ち回復態勢を呈しており、将来的には同社全体の利益能力が安定する見込みだ。
販売は安定しており、地域の深耕戦略を堅持している。
2021年に同社の販売額は2338億元(YoY-6.8%)で、販売面積は2355万㎡(YoY+0.3%)、販売平均価格は9928元/㎡(YoY-7.1%)で、価格が上昇し、下落した。地域の深耕戦略の下で、会社の販売は江蘇省と天津市の市占率で3位にランクされ、複数の地級市で5位にランクされた。
2021年末までに、会社は合計1.38億㎡の土蔵を持っており、今後2-3年間の開発運営に必要なものを満たすことができる。私たちは、備蓄が十分な前提の下で、地域の深耕は会社が現地の良質な資源を蓄積し、良好なブランドの口コミを形成するのに有利だと考えています。これにより良性循環が生じ、市占率の向上をさらに促進する。
軽重並列戦略を貫徹し、吾悦広場を持続的に配置する
同社は全国135都市に188の吾悦広場を配置し、そのうち開業した130項目の平均賃貸率は97.63%に達し、2021年に賃貸料収入86.0億元(YoY+51.7%)を実現した。その年、会社は新しく32基の吾悦広場を獲得し、商業土蔵を1029万㎡追加し、新土蔵総建設面の約半分を占めた。
住宅と商業の協同が互いに補完し、会社の核心競争力を構築したと考えています。2021年の会社の単一商業プロジェクトの売上高は約0.66億元で、2020年より0.09億元増加し、不動産サイクルを通り抜け、会社のために安定したキャッシュフローを創造し続けることができる。一方、商業運営は売上高の中で2020年より1.0 pctポイント上昇して4.7%に達し、商業版の粗利率が住宅開発より著しく高いため、収入の割合上昇は利益能力の改善に役立つ。
3つの赤い線が緑の枠に入り、融資がスムーズになるコストが下がる。
会社の債務構造は改善され、予後資産負債率69.95%、現金短債比1.07、純負債率48.12%を除いて、グリーンファイルに入った。安定した経営スタイルのおかげで、総合融資コストは前年同期比15 bp減の6.57%に達した。
2021年に会社が国内会社債を発行すると同時に、7.04億ドルの無担保低金利ドル債を発行し、直接融資ルートの拡大が総合融資コストの低下を推進した。また、良好な信用状況に基づいて、複数の機関が会社の主体格付けを引き上げ、MSCIが会社のESG格付けを引き上げ、信用格付けの向上は会社の安定した財務レベルを反映している。
投資提案:私たちは、会社の2021業績の下落が過去3年間の住宅価格差の縮小の歴史的な原因を体現していると考えています。会社は在庫減損準備を計上し、商業占有比を重ねて持続的に向上させ、将来の利益能力を支えることができる。土地価格の上昇と前期販売規模と将来の竣工予想面積の下落により、2022年から2023年までの利益予測を下方修正しました。2022年から2024年にかけて、会社の営業収入は1856億、2066億、2291億(2022年と2023年までの価値は2011億と2251億)を実現し、前年同期比10%、11%、11%増加し、親会社の純利益130億、137億と146億(2022年と2023年までの価値は221億と256億)を実現し、それぞれ前年同期比3%、5%、7%増加すると予想されています。会社は軽重並列の二輪駆動戦略を持続的に推進し、財務安全、経営が安定している。現在の会社の株価は2022年のPEに対して5.8倍で、「購入」格付けを維持している。
リスク提示:融資環境の引き締めが予想を超え、不動産コントロール政策が予想を超え、二重集中譲渡規則の変更、引用データの遅延またはタイムリーでない
