\u3000\u3000 China Vanke Co.Ltd(000002) China Vanke Co.Ltd(000002) )
事件:最近、会社は2021年の年報を発表した。2021年通年、会社は営業収入452798億元を実現し、前年同期比8.04%増加した。帰母純利益は225.24億元で、前年同期比45.75%減少した。1株当たりの基本利益は1.94元/株で、前年同期比46.50%減少した。
粗利率の低下、投資収益の減少、減価償却準備による利益の圧迫。2021年通年、会社は営業収入452798億元を実現し、前年同期比8.04%増加した。帰母純利益は計225.24億元で、前年同期比45.75%減少した。粗金利は21.8%で、前年同期比7.4 pct減少した。ROEは9.78%で,前年同期比10.35 pct減少した。本年度の増収不増利の主な原因は:1)近年の決算項目の地価が価格比の上昇に占める影響を受けて、不動産開発業務の粗利率は前年同期比23.0%に下がった。2)資産減損引当金計35.3億元を計上し、会社の2021年度の純利益25.5億元を減少する。3）投資収益の減少、権益法により確認された共同事業収益の減少及び子会社の処分収益の減少の影響を受けて、会社の投資収益は69億元から66.1億元に減少し、そのうち、権益法により確認された投資収益の減少は主に共同事業の粗利益率の低下及びその他の業務への投資収益の減少によるものである。
市場の下落の影響で販売がマイナス成長し、会社はすでに販売されていない資源が豊富である。市場の下落の影響を受けて、2021年の年間契約額は6277.9億元で、前年同期比10.8%減少し、契約面積は3607.8万平方メートルで、前年同期比18.4%減少し、販売規模は終始業界のリードレベルにあり、克而瑞ランキングでは2位で、市の割合は3.5%だった。報告書の期末までに、会社はすでに未決済資源4673.5万元を販売し、前年同期比5.05%減少し、契約金額は7108億元で、前年同期比1.8%増加した。
会社は資源が豊富で、積極的に都市の更新に参加しています。会社は21年に新プロジェクト148個を獲得し、計容建面2667.4万方、権益計容建面1901.4万方、面積権益割合71.3%である。新規着工面積は3265.3万立方で、前年同期比17.6%減少し、年初計画の103.7%を達成した。竣工面積は3571.4万方で、前年同期比5.6%増加し、年初計画の99.6%を達成した。会社の手には主に1、2線で建設され、建設され、完成した販売待ちの貨物が107562億元ある。会社はまた多くの都市で古い改革、古い団地の改造などの異なるタイプのプロジェクトの実践に参加し、現在、古い改革プロジェクトの計容建面は約534.7万方である。
万物雲「三車馬車」が一斉に走り、卓越した業界のリードを創造した。21年の万物雲の売上高は240.4億元で、前年同期比32.1%増加し、そのうちコミュニティ空間サービス、商業企業と都市空間サービス、AioTとBpaaSソリューションサービスは前年同期比22.9%、38.1%、99.5%増加し、56%、36.2%、7.8%を占めた。万科雲の管理面積は7.8億平方メートルで、前年同期比35.9%増加し、契約管理面積は10.1億平方メートルで、前年同期比38%増加し、合管比は1.3だった。報告期末までに、万物雲は第三者住宅プロジェクトを管理して56.9%を占め、第三者企業プロジェクトを管理している数は管理企業プロジェクト84.0%を占めている。万物梁行は21年に中国で入札を募集した超層プロジェクトで50%以上のシェアを獲得し、すでに50社以上の頭部インターネット科学技術企業とユニコーン企業にサービスを提供している。万物雲は主に一線、新一線及び二線都市に奉仕し、コミュニティ類プロジェクトでは86.4%、商企業及び都市プロジェクトでは89.2%を占めている。
万緯物流の規模と利益は二重に向上し、引戦助力業務の発展は新しい段階に入った。21年、万緯物流(非並表プロジェクトを含む)の売上高は31.6億元で、前年同期比68.9%増加し、そのうち高基準倉庫の営業収入は20.6%億元で、前年同期比59.8%増加した。冷凍庫の営業収入は11.0億元で、前年同期比89%増加し、会社の冷鎖倉庫の規模は現在世界第1位を占めている。2021年に万緯物流が141万平方メートル新設された。このうち、新たに17の高基準倉庫を開業し、建築面積114万平方メートルを賃貸することができる。新たに8つの冷鎖園区を開業し、賃貸建築面積は27万平方メートルである。報告期末までに、累計開業プロジェクトの賃貸建築面積は828万平方メートルである。万緯物流安定期の高標庫賃貸率は93%,冷鎖安定期の使用率は75%であった。万緯物流は増資して株を拡大し、シンガポール政府投資会社(GIC)、淡馬錫などの4つの戦略投資家を導入し、戦略投資家は業務を新たな発展段階に推進する。
賃貸住宅業界がリードし、商業軽資産の輸出が佳境に入っている。会社の賃貸住宅業務は28.9億元の売上高を実現し、前年同期比13.9%増加した。2021年末現在、管理長賃貸マンションは20.87万軒を運営し、累計15.95万軒を開業し、すでに開業したプロジェクトの年平均賃貸率は95.3%、年間賃貸料の納付率は98.9%である。報告期間中、宿寓の「産策、建造、運営の一貫性」の総合サービス能力は明らかに向上し、多地政府、企業の保障的な賃貸住宅、人材マンション、健康宿場に軽資産管理輸出サービスを提供し、サービスの資産側は294社に達し、住宅源2.1万室に関連している。会社の商業業務の売上高は76.22億元で、前年同期比20.57%増加し、累計211の商業プロジェクトを開業し、建設面は113916万方で、そのうち2021年に新開業プロジェクトは34件、建設面は206.87万方である。軽資産の輸出能力は徐々に成熟し、21年末までに印力輸出管理プロジェクトは42件に達し、輸出管理面積は237万方に達した。
融資ルートがスムーズで、グリーン企業に安定している。2021年度、万科は15.66億元の会社債、60億元の住宅賃貸特別債、60億元の中票の発行を完了し、最低額面金利は3.08%だった。会社は多ルートで融資コストをコントロールし、第4四半期以来の融資環境の持続的な改善を加え、年間総合資金コストは4.11%である。2021年末現在、会社の純負債率は29.7%で、前受金を除いた資産負債率は68.4%で、現金短債比は1.5で、グリーン企業に安定している。年間41.1億元の経営性現金の純流入を実現し、13年連続でプラスとなった。
会社は買い戻し計画を発表し、役員の増加は発展の自信を示している。同社はA株の一部を買い戻す計画を発表し、買い戻し金額は20-25億元、買い戻し予定株数は1.09-1.37億株で、買い戻し価格は18.27元/株を超えず、買い戻し期間は4月29日から3ヶ月以内である。また、会社の取締役、監事、高級管理職は3月30日から6ヶ月以内にA株を増資し、合集金額は2000万元を下回らず、増資価格は18.27元を超えない。
投資提案:会社は資源が豊富で、融資ルートがスムーズで、不動産、物流、長賃貸マンション、商管業務が並んでおり、現在の苦境に直面して、会社は経営戦略を積極的に調整し、2022年に売上高と純利益の安定した回復を実現する見込みである。20222023年の1株当たり利益はそれぞれ2.08元/株、2.29元/株と予想され、4月1日の終値20.66元で計算すると、対応する市場収益率はそれぞれ9.9倍、9.0倍だった。私たちは会社の長期的な表現をよく見て、「推薦」の格付けを維持します。
リスクヒント:販売の脱化が予想に及ばず、融資環境が変動している。
