\u3000\u3 Ping An Bank Co.Ltd(000001) 979 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) )
会社総覧(1)歴史的沿革。 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は招商局グループ傘下の都市と園区の総合開発運営プレートの企業で、1979年に設立され、2015年に再編され上場し、会社の発展過程は3つの段階に分かれている。①初期発展段階(19792000年)。1979年に China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) が設立され、その後、10年以上の深セン蛇口工業区の開発運営過程を開いた。1981年に蛇口工業区建設指揮部不動産科が設立され、子会社の招商不動産の前身となった。1999年、招商不動産は上場企業蛇口港務株式会社に注入され上場を実現した。②全国化レイアウト段階(20 Huangshan Novel Co.Ltd(002014) 年)。子会社が不動産を誘致して上場した後、全国化の拡張を開始し、前後して上海、北京、重慶、蘇州などの一二線都市に入り、2014年までに全国30都市の配置を完成した。③再編を完了し、「前港-中区-後城」戦略段階(2015年以来)。2015年 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は招商不動産を吸収合併し、招商局傘下の都市総合開発運営プレートの全体的な上場を実現した。上場後、会社は「前港-中区-後城」戦略を提出し、それぞれ3つの業務プレート、クルーズ産業、園区と住宅開発に対応している。20172021年、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の販売規模は千億から三千億への飛躍を達成した。(2)会社のガバナンス。会社は招商局グループの核心企業で、2021年末現在、招商局グループは合計67.9%の会社の株式を保有している。会社は本社+事業部+地域グループの管理アーキテクチャを採用している。（3）業務概要。コミュニティの開発と運営は会社の第一の収入源であり、長期にわたって総収益の80%以上を占めている。会社の第2位の収入源は園区の開発と運営であり、2021年の収入は20%前後を占め、クルーズ船業務の収入は相対的に高くない。会社は蛇口工業区の開発を起点とし、産業連動開発、都市更新などの面で豊富な経験を蓄積し、2021年に産業連動ブロック9件、旧改プロジェクト14件を獲得し、800億元規模の上海都市更新誘導基金の設立に参加した。2021年6月、会社は全国初の「産業園区」インフラ公募REITsの発行に成功した。
業務と財務分析。(1)資産側。1土蔵の品質の面では、会社は20202021年に新たに土蔵を二線都市に集中させ、「強心30城」に焦点を当て、重倉長三角、珠江デルタ地区、重点配置都市は成都、武漢、上海などを含む。会社の回転能力はまあまあで、プロジェクト開発サイクルは平均3.2年で、サンプル住宅企業の中位とほぼ横ばいだ。②投資リズムの面では、2015年に会社が再編を完了した後、土地を持つリズムが速く、20162018 H 1土地を持つ強度が高いレベルを維持し、2018 H 2-2019年にマクロ政策の引き締め、主要都市のコントロールのアップグレードに伴い、会社の土地を持つリズムが明らかに減速した。2020年、疫病の衝撃の下でビル市のコントロールはやや緩和され、会社の土地取りの強度は回復した。2021年、不動産政策の明らかな引き締めと集中供給の影響を受けて、会社の拿地リズムはやや減速し、拿地強度は44.1%に下がった。③販売については、会社が上場を再編した後、契約売上高は高速成長を維持し、2017年には千億の目標を実現し、2019年には2000億を突破し、2021年には3000億を突破した。2021年の売上高の伸び率は17.7%で、同時期のトップ20の住宅企業はマイナス成長だった。④決算能力の面では、契約売上高の急速な増加の恩恵を受け、近年、会社の営業収入の伸び率は高いレベルを維持し、2021年に前年同期比23.9%増加した。2021年末の会社の契約負債は1487.1億元に達し、同12.8%増加し、将来の決算には一定の保障がある。(2)負債端安定性。(1)債務構造の面では、会社の融資源は銀行ローンを主とし、有利子負債の抵当率は低く、ここ2年間の短債の割合は持続的に低下し、2021年末は21.7%にとどまり、2020年より11.5 pct低下した。(2)債務返済能力の面では、20152021年の会社の現金短債比は1倍以上を維持し続け、2021年の短債規模は低下し、現金短債比は1.8倍に上昇した。近年、会社の純負債率は75%以下の比較的優れたレベルを維持し続け、2021年末は48.4%だった。貸借対照率は長期にわたって70%以下を維持し、2021年末は64.3%だった。(3)融資能力については、2022年以来、社債融資がスムーズに行われ、1-3月に累計74.9億元、純融資39.3億元が発行された。同時に、発債の長期がやや伸び、発債コストが下がった。
投資提案:(1)住宅開発プレート。会社が発表した経営目標と近年の土地取得状況を結びつけて、20222024年の販売金額の伸び率が1%/5%/5%になり、結転面積の伸び率が8%/6%/4%になると仮定し、会社の20222024年の住宅開発収入の伸び率が14%/12%/4%になると予測した。(2)園区開発ブロック。過去の収入の伸び率と粗利率を結びつけて、20222024年の売上高の伸び率は15%前後を維持し、粗利率は45%前後を維持すると仮定した。(3)クルーズボード。疫病の影響が顕著で、このプレート20222024の売上高の伸び率はそれぞれ0%/10%/50%と仮定した。全体的に見ると、同社の20222024年の営業収入はそれぞれ18292052/2183億元、純利益はそれぞれ186205/223億元、EPSはそれぞれ1.45/1.55/1.63億元と予測されている。初めてカバーし、「増持-A」の格付けを与え、6カ月間の目標価格は19.5元/株だった。
リスク提示:不動産コントロールが予想を超え、データ処理のばらつきなど
