\u3000\u3 Guangdong Shaoneng Group Co.Ltd(000601) 668 China State Construction Engineering Corporation Limited(601668) )
政策は不動産業界を導いて新しい発展モデルを模索する。4月11日、証券監督管理委員会、国資委員会、全国工商連合会は共同で「上場企業の健全な発展をさらに支持することに関する通知」を発表し、不動産業界に対して「不動産は炒めない」ことを堅持し、法に基づいて上場住宅企業が積極的に新しい発展モデルに転換することを支持した。これまで中央経済工作会議と政府工作報告書も、家が住むために使われているのではなく、炒めるために使われているという位置づけを堅持し、新しい発展モデルを模索してきたと明らかにした。「不動産不炒」の大きな枠組みの下で、現在の不動産コントロール政策はすでに積極的に調整され、一部の現在の業界の発展状況に合わない緊縮性政策を緩和すると同時に、不動産業界が積極的に新しい発展モデルを模索することを支持し、導き、未来の業界は良性循環と健康発展の新しい段階に入ることが期待されている。
不動産業界の新しい発展モデルの内包:政府の仕事報告内容と関連政策に基づき、私たちは新しい発展モデルが主に以下の3つの方面を含むことを理解している:1)開発モデル:元の「速い回転、高いレバレッジ」から製品の品質を重視し、精細化管理し、安定して持続可能な「品質競争」モデルに転換する。2)供給モデル:賃貸購入を並行し、長賃貸住宅市場の発展を加速させ、保障的な住宅建設を推進し、在庫運営を重視する。3)融資モデル:過度な金融レバレッジを避け、多元的かつ合理的な融資を行い、健全な財務構造を維持し、REITsなどの新しいツールを利用して在庫資産を活性化し、伝統的な業務モデルを最適化し、資金のより効率的な利用を実現する。
China State Construction Engineering Corporation Limited(601668) は不動産業界の新しい発展モデルをリードするリーダーであり、不動産と施工の2大主業はいずれも価値の再評価を迎える見込みである。
不動産業務は低レバレッジ、高利益、品質を堅持し、業界の新しい発展モデルをリードしている。会社傘下の主要不動産プラットフォームの中で海不動産は長期にわたって製品の口コミと経営の持続可能な発展を重視し、公告によると2021年に純利益率16.6%を実現し、利益能力は業界一流レベルを維持する。長期にわたって安定した慎重な財務戦略を堅持し、2021年末、資産負債率は58.9%、純貸付比率は32.3%、重み付け平均融資コストは3.55%で、各指標はいずれも業界最低区間である。国際三大格付け機関業界のリードする信用格付けを獲得し、中国不動産業界の中で唯一国際A格付けを獲得した企業であり、資産の品質が優れている。会社の傘下の中海物業はハイエンドを位置づけ、サービス品質が優秀で有名で、管理物業には住宅、商業、政府などの多種のタイプが含まれ、在庫運営能力が際立っている。会社は多くの企業が普遍的に「速い回転、高いレバレッジ」を採用している時期に依然として安定した、高品質の発展路線を堅持し、すでに業界をリードして新しい発展モデルを模索し、未来の競争優位性は持続的に拡大する見込みである。現在、不動産業界の供給側の改革が加速しており、会社は中央企業のリーダーとして、将来、コンプライアンスの要求の下でより多くの良質な土地資源を獲得したり、経営にリスクがある住宅企業プロジェクトを買収したりして、業界の統合を加速し、市占率の持続的な向上を実現し、価値が再評価される見込みだ。会社の施工業務22 PE 5 Xの評価値を与えると仮定すると、現在の時価総額には中海地産22 PEが4 Xしか含まれておらず、他の中央企業地産( China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) PE 11 X、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) PE 7 X)より著しく低く、修復空間が大きい。
施工業務の新しい発展モデルの下で基礎建設の属性が強化され、経営品質が著しく向上する見込みである。会社の歴史的推定値は長期にわたって他の基礎建設類施工中央企業より明らかに低く、主な原因は会社の住宅建設収入が60%に達し、市場はその中の住宅施工業務の返金リスクに対して一定の懸念があると考えている。新しい発展モデルの下で、会社の施工業務の基礎建設属性は絶えず強化され、主に以下の3つの方面に体現されている:1)業界は「速い回転、高いレバレッジ」の高リスクモデルから「品質競争」の安定したモデルに転換し、同時に中央企業と国有企業の開発者の市場占有率は絶えず向上する見込みで、未来の住宅施工業務の返金リスクは大幅に低下する見込みである。2)新モデルの下で保障住宅と長賃貸住宅の建設を加速させることを強調し、この部分の所有者は主に政府系企業であり、基礎建設の属性がより強く、会社は保障住宅分野で経験が豊富で競争力が強く、未来の関連注文は持続的に急速に増加する見込みである。3)会社の住宅建設業務の中で産業園区、都市の更新、片区の開発、医療、文化、市政などの政府類業務は近年大幅に増加し、純住宅の注文はピーク時の50%から21年前の3季の31%に下がり、業務構造は絶えず最適化されている。基礎建設の属性の増強に伴い、未来の会社の施工業務の利益能力は絶えず向上する見込みで、返済リスクは大幅に低下する見込みで、経営品質は明らかに向上し、推定値も基礎建設類企業に近づく見込みだ。会社の現在の株価は22年PEに対応して4.6 Xで、基礎建設類の中央企業 China Communications Construction Company Limited(601800) 22年PEは7.7 Xで、比較的に大きな修復空間がある。
投資提案:当社の21-23年の純利益はそれぞれ495541/587億元で、前年同期より10%/9%/9%増加し、PEはそれぞれ5.0/4.6/4.2倍、PB(lf)は0.78倍増加し、「購入」の格付けを維持すると予測している。
リスク提示:一部の不動産企業の信用リスク衝撃、監督管理政策の変化リスク
