\u3000\u30 Shenzhen Guohua Network Security Technology Co.Ltd(000004) 02 Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) )
不動産開発は核心都市群に焦点を当て、土壌貯蔵に余裕があり、未来の転換を支えている。21年の会社の販売額は339億元で、前年同期比-15.7%で、販売面積は175万平で、前年同期比+1.3%だった。業界の下行圧力の下で価格交換措置をとり、プロジェクトの脱化と返済を促進し、返済率は前年同期比30%増加した。地域別に見ると、会社の深耕都市群戦略の効果は著しく、そのうち京津冀と長江デルタの合計は約61%貢献した。会社は2019年から相対的に慎重な土地取り戦略を維持し、土地取りは年々縮小し、限られた資源を価値のある地域に投入することを堅持し、一二線都市の土地取りは20192020年より90%を超えた。会社の21年の総土蔵は1651万平で、20年よりやや下がったが、今後3-5年間の販売需要をカバーすることができる。また、会社の土蔵は5大都市群に焦点を当て、そのうち1、2線都市の合計は88%を占めている。私たちは、土蔵の品質は住宅企業の中期販売の返金を決定する重要な指標であり、現在の業界は構造的な成長時代に入っており、会社の土蔵は高レベルの都市と核心都市群に焦点を当て、会社が率先して市場需要の回復機会を把握するのに有利であり、基本面では強い弾力性を備えていることが期待されている。
核心地区の核心資産は複製性を備えていない:会社は北京 Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) の建設によって生まれ、その独特な資源と強大な総合開発と運営能力によって、核心都市の核心地区の良質な保有型資産に座っている。21年の会社の保有型資産管理面積は131.8万平に達し、ここ5年間の投資性不動産帳簿残高の平均値は約380億元である。会社の保有型不動産の多くは北京、上海、天津、重慶、武漢などの高レベル都市の核心区位に位置し、資産の希少属性が日増しに明らかになっている。会社は大本営北京で最も多く保有型資産を配置し、21年の賃貸面積は46%を占め、しかもいずれも西城区 Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) プレートに位置し、プレートの供給が希少で、テナントの賃貸能力が強く、賃貸料と空き率が目立っている。また、会社は低効率資産を積極的に処理し、保有構造を絶えず最適化し、現金を回収し、資産負債構造を最適化すると同時に、後続経営が良質な地域の核心資産にさらに焦点を当て、会社の核心地域での競争力をさらに強固にし、強化するのに有利である。
なぜコア資産を重視するのか。我々は、経済の下行周期の中で核心資産は往々にして強い抗周期性を示していると考えている。08年の金融危机の中で、三井不动产と香港领展不动产基金の保有型不动产はいずれも収入の安定した増加を実现し、优れた周期を越える能力を示した。また、現在、中央は幅の広い通貨+幅の広い信用ヘッジ経済の下落圧力を採用しており、金利の下落は会社の核心資産価値の再評価に有利であり、会社の業績に対して一定のプラス方向の牽引作用を果たすだろう。
投資提案:私達はNAVの方式で会社の資産に対して再評価を行って、会社の2021年の不動産業務は建面1651万平を決算することができて、そして資本化率で自持の核心の商業資産に対して評価を行って、1株当たりRNAVは25.18元です。当社は2022年のEPSが0.56元で、22年のPEが13倍、PBが0.56倍に対応すると予測しています。当社は同様に地方国有企業、および保有型資産が比較的高い会社を比較可能会社として選択し、現在は2022年の平均PBより0.87倍である。会社の現在のPBは比較可能な会社より低く、評価値は配置性の価格比を際立たせている。会社の国有株主の背景が会社に融資の便利さ、土貯蔵の余裕をもたらし、核心の一二線都市、保有型資産が高レベル都市の核心地帯に位置し、資産が複製できない性を備えていることを考慮して、会社の推定値は一定の割増額を享受しなければならないと考えている。当社は2022年にPBの1倍の評価値を与え、目標価格の12.98元に対応し、「購入格付け」を維持した。
リスク提示:コントロール政策の緩和程度と速度が予想に及ばず、疫病の深刻化が会社の保有型不動産経営に影響し、決済の進度が予想に及ばない。
