\u3000\u3 Jointo Energy Investment Co.Ltd.Hebei(000600) 376 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) )
核心的な観点：
事件:最近、会社は2021年の年報を発表した。2021年通年、会社は営業収入678.02億元を実現し、前年同期比53.31%増加した。帰母純利益は6億9200万元で、前年同期比77.95%減少した。基本1株当たり利益は0.187元/株で、前年同期比83.47%減少した。
粗利率の低下、投資収益の減少、減価償却準備による利益の圧迫。2021年通年、会社は営業収入678.0億元を実現し、前年同期比53.3%増加した。帰母純利益は計6.9億元で、前年同期比77.9%減少した。不動産開発業務の粗金利は24.5%で、前年同期比3.2 pct減少し、そのうち北京地区の粗金利の低下は明らかで、前年同期比14.59 pct減少した。ROEは2.2%で,前年同期比8.1 pct減少した。本年度の増収不増利は主に:1)不動産業界全体の下落の影響を受けて、結転収入プロジェクトの土地コストが高く、販売価格は政策の制限を受け、コスト占有価格比が上昇し、不動産開発と経営業務の粗利率は前年同期比3.2 pctから24.5%減少した。2)資産減損損失10.8億元、信用減損損失1.4億元を計上し、帰母純利益を減少する。3）投資純利益が減少し、当期投資の支払い現金は去年と同じであったが、当期の買収子会社による現金流入現金は発生せず、同期より減少した。
販売業績は逆境的に増加し、2022年度の販売目標は1080億元である。会社の年間販売面積は393万平方メートルで、売上高は1149億元で、販売回収金は1194億元で、それぞれ計画の98%、104%、113%を完成し、前年同期よりそれぞれ3%、7%、21%増加し、契約金額と販売回収指標の完成値は過去最高を記録した。販売業績は逆境的な成長を実現し、売上高ランキングでは北京市場で1位にランクインした。2022年に同社は契約金額1080億元、販売面積380万平方メートルを目標に掲げ、2021年よりやや減少した。
会社は資源が豊富で、北京に焦点を当て、都市の更新に積極的に参加している。会社は21年に開発対象土地面積90.4万方、権益土地面積52.5万方、面積権益割合58.1%、計容建面積177.8万方を取得した。同社の着工面積は2237万平方メートルで、過去2年間とほぼ横ばいで、新着工面積は480.6万平方メートルで、前年同期比21.3%減少した。竣工面積は680.4万元で、前年同期比27.5%増加し、年初計画を超過達成した。会社は北京に立脚して、深く耕して細かくして、住宅区と商業事務区のプロジェクトはいっしょに開拓して、北京で大量の地区の優良な経営性の在庫資産を蓄積して、竣工面積の中で京内の面積は40.1%を占めます。また、都市の更新については、同社の小屋区の改造総用地は1589.1万平方メートルに達し、463.1億元の投資を計画している。
不動産収入は急速な成長を実現し、新しい運営モデルを模索している。会社の21年の不動産経営収入は11億元で、前年同期比22%増加し、不動産賃貸面積は82万平方メートルで、前年同期比4%増加し、ホテルの客室販売数は20万室・日で、前年同期比76.2%増加し、粗利率は59.4%で、前年比25.2 pct増加した。会社は長期賃貸マンション、オフィスビルなどの業態で積極的に新しい運営と普及モデルを模索し、疫病の常態化の下で不動産経営管理を推進している。このほか、創始者は商業不動産、養老、文創などの転換分野で模索しており、現在はまだ明確な管理と利益モデルを形成していない。
融資ルートはスムーズで、利子負債の規模は着実に低下し、債券融資ルートを開拓している。会社は融資構造の最適化と有利子負債のコントロールを堅持している。債券の窓口期間を把握し、債券の発行コストはいずれも同期の同業の低いレベルにある。サプライチェーンの保理融資を推進し、保交所のサプライチェーンの新しい通路を開拓し、年間12.9億元のサプライチェーンの保理製品を発行した。会社の報告期間は引き続き最高のAAA級企業主体の格付けを維持している。2021年度、会社は年間累計で約414.30億元の融資を追加し、そのうち開発ローンは73.13億元、信託ローンは104.23億元、保債計画は35億元、発債規模は201.9億元である。累計返済期限切れの利子負債は約523.86億元で、利子付き負債の規模は109.56億元減少した。現金短債比指標は基準を達成し続けている。報告期末までに、会社の資産負債率は78.68%で、前期より1.74 pct減少し、前受金を除いた資産負債率は73.60%で、純負債率は147.45%で、現金短債比は1.22倍で、レバレッジレベルはまだ下がる余地がある。
投資提案:会社は北京の国有トップ住宅企業として、資源の優位性を備えている。北京市場を初めて深く耕し、良質な経営性資産を大量に蓄積した。21年の販売、安定した土地を持ち、融資構造を積極的に最適化し、有利子負債をコントロールし、コストの低い債券融資ルートを開拓した。20222023年の1株当たり利益はそれぞれ0.30元/株、0.32元/株と予想され、4月19日の終値6.51元で計算すると、対応する市場収益率はそれぞれ21.7倍、20.3倍だった。私たちは会社の長期的な表現をよく見て、「推薦」の格付けを維持します。
リスクヒント:販売の脱化が予想に及ばず、融資環境が変動している。
