\u3000\u3000 China Vanke Co.Ltd(000002) China Vanke Co.Ltd(000002) )
会社総覧1)歴史的沿革。会社は1984年に設立され、1988年に株式制改革が完了した後、不動産業界に進出し、1991年に深セン証券取引所に上場し、1993年に住宅開発を主な業務として確立した。会社の発展過程は4つの段階に分けることができる。①総合経営段階(19841992年)。会社が設立された当初は自動化事務などの設備の販売を主とし、1988年に初めて不動産プロジェクトに投資し、1990年に商業貿易、工業、不動産と文化伝播の4つの経営方向を形成し、1991年に深交所に上場した。②専門化戦略段階(19932001年)。1993年に会社は不動産を核心とする専門化の発展方向に転換し、都市住宅開発を主導業務として確立し、2001年に専門化戦略の調整を完成した。③全国化レイアウト段階(2 Jiangsu Jiuding New Material Co.Ltd(002201) 3年)。2003年、会社は局長三角、珠江デルタと東北の3つの地域を積極的に配置し、2005年に浙江と蘇州市場に進出することに成功した。2013年に海外不動産プロジェクトに初めて投資した。④多様なレイアウト段階（2014年現在）。2014年に会社は開発者から都市サービス業者への転換を提案し、同年に聯交所に上場した。2016年に独立物流ブランドと青年賃貸マンションを発売し、2017年に深セン地下鉄グループが基石株主となり、「軌道+物業」戦略を共同で推進し、2020年には会社の全口径販売額が7000億ドルを突破した。2）会社管理。2021年12月末現在、会社の大株主である深セン市地下鉄グループは27.89%の株式を保有しており、管理構造はグループ本部+事業グループ+事業ユニットであり、本部の下に8大事業グループと7大事業ユニットを設置している。3）業務概要。会社の第一の収入源は不動産開発業務であり、営業収入に占める割合は長期にわたって95%以上を維持している。第2位の収入源は不動産管理サービスであり、2021年の収入は4.4%を占めている。物管プレートの収入の増加は比較的良く、2021年は前年同期比32.1%増加した。
業務と財務分析。(1)資産側。1土の貯蔵品質の面では、会社は2021年に貯蔵量の土の貯蔵を二線都市、重倉長三角、珠江デルタ地区に集中し、重点配置都市は長春、成都、西安などを含む。会社の回転が速く、プロジェクト開発サイクルは平均2.1年で、サンプル住宅企業の中位を下回っている。②投資リズムの面では、2012年には会社が土地を取るリズムが速く、2014年には主要都市の土地市場の量縮価格が上昇したため、会社が土地を取る強度が下落し、20152017年には契約売上高が急速に増加したと同時に、土地を持つ強度が上昇し続けた。2018年からマクロ政策が絶えず引き締められ、主要都市のコントロールがグレードアップし、土地市場が明らかに冷え込み、会社の土地取得リズムが明らかに減速し、2021年に会社は量入を出とする投資戦略を堅持し、土地取得強度は31.3%に下がった。③販売については、同社の契約売上高は高速成長を維持し、2014年には2千億規模に達し、2017年には5000億を突破し、2018年以来の販売成長率は減速しているが、依然として高いレベルにあり、2020年の売上高は7000億を突破した。2021年の契約売上高は6277.8億元に下がり、同時期のトップ20の住宅企業のマイナス成長とほぼ横ばいだった。④決算能力の面では、売上高の高速成長の恩恵を受け、近年、会社の不動産プレートの営業収入の伸び率は高いレベルを維持し、2021年には同7.4%増加した。2021年末の会社の契約負債は6382.2億元に達し、同1.04%増加し、将来の決算には一定の保障がある。前期の土地取得価格の高騰の影響で、2020年以降、不動産プレートの粗利率は下落した。(2)負債端安定性。1)債務構造:会社の融資ルートは銀行ローンを主とし、有利子負債の抵当率は低く、2020年から会社の短債の割合は持続的に低下し、2021年の短期債務の割合は22%にすぎず、前年同期より10.1 pct低下した。2)債務返済能力:近年、会社の現金短債比は終始2倍前後に維持され、2021年に短期有利子債務の大幅な減少により、現金短債比は2.4倍に上昇した。純負債率は長期的に35%以下の低いレベルを維持し、2021年末は29.7%だった。予備資産負債率は69.8%に下がり、会社の財務構造はグリーンレベルに最適化された。3)融資能力:2022年以来、会社の融資は順調で、1-3月の累計債務は99.9億元で、2021下半期に比べて、会社の債務の長期はやや伸び、平均債務コストは34 BPから3.2%下落した。
利益予測:(1)不動産開発プレート。会社がすでに発表した新着工、竣工目標の状況に基づき、近年の土地取得のリズムが相対的に安定していることと結びつけて、20222024年の結転面積の伸び率が3%/6%/6%になると仮定し、会社の20222024年の不動産開発プレートの営業収入の伸び率が8%/8%/9%になると予測している。(2)不動産サービスプレート。過去の収入の伸び率と粗利率を結びつけて、20222024年の営業収入の伸び率は30%を維持し、粗利率は17%前後を維持すると予測している。(3)その他の業務ブロック。従来のこのブロックの収入が比較的安定していることと結びつけて、20222024営業収入の伸び率は15%/10%/10%と予測されている。総合的に見ると、同社の20222024年の営業収入はそれぞれ49435417/5998億元、純利益はそれぞれ413449/491億元、EPSは2.10/2.28/2.50と予測されている。初めてカバーし、「増持-A」の格付けを与え、6カ月間の目標価格は24.0元/株だった。
リスク提示:不動産コントロールが予想を超え、データ処理が偏差し、不動産業界が予想を超えて下り、決算面積が予想より弱いなど
