\u3000\u3 Ping An Bank Co.Ltd(000001) 979 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) )
核心的な観点：現在の市場と政策環境の下で、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) はトップ中央企業としての優位性を示している。開発業務の麺では、招商局グループに背を向け、会社は土地のルートを持って多くの価格が優れ、融資額が十分でコストが低く、販売が解消され、すぐに返済が足りている。保有業務の麺では、REITsは会社の良質な資産の「投、融、建、管、退」の全ライフサイクル発展モデルを通じて、資産価値は再評価の空間を持っている。
会社概要：都市と園区総合開発運営サービス業者
China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は1992年に設立され、2015年に深セン証券取引所に上場し、招商局グループ傘下の唯一の不動産資産統合プラットフォームと重要な業務協同プラットフォームであり、独特な「前港-中区-後城」総合発展モデルを形成した。
株主背景：招商局に背を向け、土地を享受し、融資の優位性を享受する
招商局グループの豊富な資源と広範な影響力に恩恵を受け、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は土地と融資の麺で優位を享受している。土地を見ると、会社は内部資源の統合を受けることができるだけでなく、政企業の協力、国有企業間の協力を通じて低コストで大規模な良質な土地を得ることができ、蛇口太子湾の地塊を例にとると、土地のビルの価格は約3788元/㎡にすぎない。融資を見ると、会社の融資ルートはスムーズで額が十分である。2022年に流動性環境が改善されて以来、会社の第1四半期の信用債の発行規模は前年同期比87%増加した。平均発行金利は3.1%にすぎず、中央企業の平均水準を下回っている。
経営分析：開発運営を並行し、多元業務の協同発展
（1）開発業務は会社の基本盤であり、備蓄が十分で、販売が良い。2021年末現在、総土砂埋蔵量は延べ4400万㎡を超え、香港・マカオ・大湾区が22%を占め、特に前海蛇口自由貿易区に626万㎡の希少資源を持っている。販売の逆成長で、市の占有率は2017年の0.8%から2021年の1.8%に上昇した。（2）会社が開発と経営を共に転換する過程において、保有業務の戦略的重要性は著しく向上した。2021年、会社の保有業務は営業収入55億を実現し、2025年末までに、商業とオフィスビルのプロジェクトを集中して100個に達し、売上高は100億の二百の目標を実現することを提案し、保有業務の利益貢献は持続的に向上する見込みだ。（3）園区業務は会社の高品質総合発展を助ける重要な部分であり、2021年の博時蛇口産業園REIT（SZ.180101）の上場は会社に新しい融資ルートを提供し、会社の保有性不動産の流動性プレミアムも与え、資産価値は再評価の向上の空間を持っている。（4 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、クルーズ、大健康、コンベンションなどのプラットフォームと革新型業務は互いに協力して発展し、会社の将来の業績に新しい成長点を提供する。
財務分析：収益は着実に増加し、融資コストは持続的に低下している。
2021年の会社の売上高は前年同期比23.93%増加し、増収増益は主に粗利益率の下落、資産と信用減損計が投資収益の低下に言及した影響を受けた。しかし、会社の前期は慎重で、将来の利益率の下押し圧力を緩和することができ、費用率は2019年の6.9%から2021年の5.0%に下落し、利益率は将来安定する見込みだ。会社の3つの赤い線は緑の枠を維持し、総合融資コストは2021年の4.48%に低下し続けている。
利益予測：2022年から2024年にかけて、会社は営業収入1780億、1923億、2047億を実現し、前年同期比11%、8%と6%増加し、帰母純利益108億、113億と120億を実現し、前年同期比4%、5%と6%増加すると予想している。希薄化後の1株当たり利益は1.36、1.43及び1.51である。申万不動産指数は市場収益率12.0倍で取引され、会社の現在の株価は2022年のPEに対応して9.1倍で、初めて「買い」の格付けを与えた。
リスクの提示：融資環境の引き締めは予想を超え、疫病が不動産販売に衝撃を与え続け、二重集中譲渡規則の変更、引用データの遅延またはタイムリーではない。
